مالکیت معظم زمین در چیناملاک و مستغلات در سرزمینیپر از جنبش

فرصت‌های سرمایه‌گذاری در زمین‌های استراتژیک در چین

مقدمه

گسترش مداوم اقتصادی، شهرنشینی و سرمایه‌گذاری‌های زیرساختی در چین این کشور را به یکی از جذاب‌ترین مقاصد برای خرید زمین تبدیل کرده است. سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان می‌توانند به زمین‌های مختلف برای سرمایه‌گذاری در مناطق مسکونی، تجاری، کشاورزی و گردشگری دسترسی پیدا کنند. اصلاحات سیاستی در بنادر آزاد تجاری و مناطق اقتصادی ویژه، پتانسیل بازده را بیشتر می‌کند. با هدف قرار دادن کریدورهای پررشد و درک مقررات محلی، یک قطعه زمین در چین می‌تواند قیمت‌گذاری رقابتی، عواملی قوی برای تقاضا و پیش‌بینی‌هایی برای افزایش قیمت ارائه دهد که از بسیاری از بازارهای جهانی پیشی می‌گیرد.

انواع زمین و کاربردهای مجاز

زمین‌های چین به سه دسته اصلی تقسیم می‌شوند: زمین‌های ساخت و ساز شهری، زمین‌های جمعی روستایی و زمین‌های حفاظت از محیط زیست. زمین‌های ساخت و ساز شهری، زمین‌های مسکونی برای فروش — که شامل املاک ویلاهای gated تا مجتمع‌های آپارتمانی می‌شود — و همچنین توسعه زمین‌های تجاری برای دفاتر، مراکز خرده‌فروشی و پارک‌های صنعتی را در بر می‌گیرد. مقررات ناحیه‌بندی نسبت به نسبت‌های مساحت کف، ارتفاع ساختمان‌ها و سهم فضای سبز تعیین شده‌اند تا تعادل بین چگالی و قابل سکونت بودن ایجاد کنند.

زمین‌های جمعی روستایی تحت مالکیت روستا باقی می‌مانند اما می‌توانند برای اهداف کشاورزی اجاره داده شوند یا به قطعات زمین گردشگری برای سرمایه‌گذاری تبدیل شوند. این قطعات روستایی از اقامتگاه‌های کشاورزی، لودج‌های اکولوژیک و مجتمع‌های کشاورزی تحت تأییدات سطح شهرستان پشتیبانی می‌کنند. توسعه‌های مختلط — که شامل مسکونی، خرده‌فروشی و تولید سبک می‌شود — در نواحی حومه ظهور می‌یابند و جریان‌های درآمد متنوعی را ارائه می‌دهند. در مناطق گردشگری مشخص مانند بندر آزاد تجاری هاینان و مناطق زیبای یونان، قطعات زمین اجازه می‌دهند که استراحتگاه‌ها، هتل‌های فرهنگی و مراکز بهداشتی با مجوزهای ساخت وسیع‌تر ایجاد شوند.

منطقه‌های اقتصادی ویژه و بندرهای آزاد تجاری حقوق استفاده اضافی را فراهم می‌کنند، که مراکز داده، هاب‌های لجستیکی و تأسیسات صنعتی سبک را مجاز می‌شمارد. این مناطق اغلب دارای مجوزهای تسهیل‌شده، معافیت‌های گمرکی برای تجهیزات وارداتی و مقررات تسهیل شده مالکیت خارجی در حقوق استفاده از زمین هستند. زمین‌های حفاظت از محیط زیست همچنان محدود است اما می‌تواند میزبان مراکز تحقیقاتی با تأثیر کم و لودج‌های طبیعت با کیفیت بالا تحت دستورالعمل‌های محیطی سخت‌گیرانه باشد.

مالکیت زمین و رژیم قانونی

چین مالکیت زمین آزاد را به افراد خصوصی، چه داخلی و چه خارجی، اعطا نمی‌کند. در عوض، مالکیت زمین توسط خارجی‌ها به شکل اجاره‌های بلندمدت حقوق استفاده از زمین سازماندهی می‌شود. اجاره‌های مسکونی تا 70 سال، صنعتی تا 50 سال و تجاری تا 40 سال تمدید می‌شود. برای شرکت در این فرآیند، سرمایه‌گذاران خارجی باید یک شرکت با مسئولیت محدود کاملاً خارجی (WFOE) تأسیس کنند یا با یک شریک چینی همکاری کنند. این شرکت سپس در مزایده‌های شهرداری که توسط اداره‌های زمین محلی مدیریت می‌شود، شرکت می‌کند.

با برنده شدن در مزایده، سرمایه‌گذار حق الزحمه حقوق استفاده از زمین را به خزانه دولت پرداخت کرده و اجاره‌نامه را در وزارت منابع طبیعی ثبت می‌کند. مالیات تمبر و مالیات اسناد — که معمولاً 3 تا 5 درصد از حق الزحمه است — در زمان انتقال اعمال می‌شود. مجوزهای ساخت، ارزیابی‌های تأثیر بر محیط زیست و رعایت مقررات ایمنی آتش‌سوزی و طراحی شهری باید پیش از توسعه کسب شوند. تمدیدهای فراتر از دوره اولیه اجاره نیاز به تجدید مذاکره با مرجع اعطاء کننده اصلی دارد که معمولاً با نرخ‌های بازار موجود انجام می‌شود. این اجاره‌های سازمان‌دهی شده اطمینان از وضوح حقوق را فراهم کرده و در عین حال کنترل عمومی بر منابع زمین را متعادل می‌کند.

قیمت‌ها، نقدینگی و روندهای رشد

قیمت زمین در چین به طور قابل توجهی بسته به منطقه و بخش متفاوت است. در شهرهای Tier 1 مانند پکن، شانگهای و شنژن، حق الزحمه‌های استفاده از زمین می‌تواند به طور متوسط ملی را تا 50 تا 100 درصد افزایش دهد، که نشان‌دهنده عرضه محدود و رقابت شدید در میان توسعه‌دهندگان بزرگ است. شهرهای Tier 2 مانند چونگ‌دو، هانگژو و ووهان قیمت‌های زمین کمی پایین‌تری را در ازای روندهای رشد قوی مربوط به توسعه زیرساخت‌ها ارائه می‌دهند، از جمله خطوط مترو جدید و توسعه‌های پارک صنعتی.

منطقه‌های داخلی—مانند منطقه اقتصادی چنگدو-چونگ‌کینگ و کریدور شیآن-لانژو—زمینه‌های مقاوم‌تر و قابل خرید زمین را برای سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهند، که اغلب به دلیل مشوق‌های دولتی برای جابه‌جایی تولید و فناوری به داخل، دارای پیش‌بینی‌های افزایش دو رقمی هستند. بندرهای آزاد تجاری ساحلی مانند هاینان به برخی از مزایده‌دهندگان بین‌المللی اجازه می‌دهند زمین‌های گردشگری را با معافیت‌های گمرکی دسترسی داشته باشند، که فرصت‌های منحصر به فردی برای فروش زمین‌های مسکونی به هدف قرار دادن خارجی‌ها و خریداران با ثروت بالا ایجاد می‌کند.

نقدینگی بسته به بازار متفاوت است. قطعات شهری Tier 1 و Tier 2 اصلی شاهد فعالیت قوی در بازار ثانویه بین توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران نهادی هستند. بازارهای نوظهور در استان‌های غربی و شمال شرقی ممکن است دوره‌های نگهداری طولانی‌تری داشته باشند، اما پتانسیل قابل توجهی برای سودآوری به عنوان شبکه‌های حمل و نقل و لجستیک توسعه می‌یابند، ارائه دهند. به طور کلی، قیمت‌های زمین در چین نشان‌دهنده روندهای باثبات صعودی بوده است که از نرخ‌های شهرنشینی بالای 60 درصد و حمایت مستمر از سیاست‌ها برای توسعه منطقه‌ای پشتیبانی می‌کند.

سناریوهای سرمایه‌گذاری

1. جامعه مسکونی حومه: یک توسعه‌دهنده خارجی یک WFOE در استان گوانگ‌دونگ تأسیس کرده و یک اجاره مسکونی 70 ساله نزدیک به توسعه جدید مترو گوانگ‌جو به دست می‌آورد. سرمایه‌گذار یک جامعه با برنامه‌ریزی اصلی شامل ویلاهای کم‌ارتفاع و خانه‌های شهری را برای خریداران خانه‌های دوم‌دار می‌سازد و در دوره‌های اوج سفر داخلی اجاره‌های بالا را جذب می‌کند.

2. پارک صنعتی لجستیکی: یک صندوق لجستیکی یک اجاره صنعتی 50 ساله در پارک صنعتی سوزو به دست می‌آورد. زمین در چین به انبارهای درجه A تقسیم می‌شود که به غول‌های تجارت الکترونیک اجاره داده می‌شوند. اجاره‌های بلندمدت تریپ‌نت جریانات نقدی ثابت را فراهم می‌کنند، در حالی که نزدیکی به بزرگراه‌ها و بنادر رودخانه تقاضای مستأجرین و نقدینگی ملک را افزایش می‌دهد.

3. استراحتگاه اکوتوریسم: یک گروه مهمان‌نوازی یک حق امتیاز گردشگری 40 ساله در منطقه زیبای لی‌جیانگ یونان به تأسیس می‌آورد. زمین مدنظر برای سرمایه‌گذاری شامل لودج‌های اکولوژیک بوتیک و مراکز غوطه‌وری فرهنگی تحت ناحیه‌بندی منطقه زیبایی است. همکاری با جوامع قومی محلی اصالت را اضافه کرده و نرخ‌های اشغال را بالای 65 درصد و بازده‌های شبانه ویژه را افزایش می‌دهد.

4. بانک زمین و سفته‌بازی: یک شریک خصوصی سرمایه‌گذاری زمین‌های کوچک را در منطقه آزمایشی بندر آزاد تجاری هاینان به دست می‌آورد. با نگه‌داشتن حقوق استفاده از زمین و انتظار برای اجرای کامل سیاست‌ها، سرمایه‌گذار از قوانین ویزا تسهیل‌شده و مشوق‌های معاف از گمرک بهره‌مند می‌شود و حقوق را با حق الزحمه‌های قابل توجه به توسعه‌دهندگان داخلی در زمان نهایی شدن نقشه‌های منطقه‌ای می‌فروشد.

مکان‌ها و زیرساخت‌ها

منطقه‌های سرمایه‌گذاری برجسته شامل دلتا رود مروارید در گوانگ‌دونگ — که شنژن، گوانگ‌جو و هنگ‌کنگ را به هم متصل می‌کند — است که اتصال و خوشه‌های تولید جهانی تقاضا برای توسعه زمین تجاری را افزایش می‌دهد. دلتا رود یانگ‌تسه در اطراف شانگهای از بنادر عمیق، ریل‌های پرسرعت و شبکه‌های مترو بهره می‌برد. خوشه پکن-تیان‌جین-هبی چندین فرودگاه، سیستم‌های مترو گسترده و نودهای شهری جدید برنامه‌ریزی شده را ارائه می‌دهد. کریدورهای داخلی—مانند چنگدو-چونگ‌کینگ و شیآن-لانژو—در حال به دست آوردن شتاب هستند زیرا خطوط ریلی پرسرعت و بزرگراه‌ها گسترش می‌یابند و زمین‌های مسکونی و صنعتی را برای سرمایه‌گذاری آزاد می‌کنند.

منطقه‌های آزاد تجاری و اقتصادی ویژه—هاینان، شانگهای پودانگ، تیان‌جین بین‌حائ و منطقه کیانهای گوانگ‌دونگ—مشوق‌های هدفمندی برای ساخت زمین در چین ارائه می‌دهند، از جمله حق الزحمه‌های اجاره کاهش یافته، معافیت‌های گمرکی برای ماشین‌آلات وارداتی و آستانه‌های مالکیت خارجی تسهیل شده. فرودگاه‌های ساحلی (شانگهای پودانگ، شنژن بائوآن) و هاب‌های بار حمل و نقل داخلی در امتداد رود یانگ‌تسه، لجستیک چندگانه را افزایش می‌دهند و زمین‌های مجاور برای سرمایه‌گذاری را به شدت پرطرفدار می‌کنند. توسعه‌دهندگانی که به این کریدورها هدف قرار می‌دهند، می‌توانند از بلوغ زیرساخت‌ها برای دستیابی به هر دو بازده اجاره و افزایش سرمایه استفاده کنند.

چه در جستجوی زمین‌های مسکونی برای فروش، توسعه زمین‌های تجاری یا قطعات متمرکز بر گردشگری باشید، سرمایه‌گذاران باید استراتژی‌های خود را با چارچوب‌های برنامه‌ریزی منطقه‌ای و تغییرات سیاستی نوظهور هم‌راستا کنند تا پتانسیل بازده را به حداکثر رسانده و رشد طولانی‌مدت را در بازار متغیر املاک و مستغلات چین تضمین کنند.