چرا بالی؟

بالی همچنان به عنوان یک مقصد رویایی برای خریداران سبک زندگی و سرمایه‌گذاران باقی مانده است. ترکیب منحصر به فرد زیبایی طبیعی، فرهنگ و زیرساخت‌های گردشگری، تقاضا را در طول سال بالا نگه می‌دارد.

دلایل برتر برای خرید:

• بازار قدرتمند Airbnb با اشغال بالای ۸۰٪ در نقاط داغ

• نسبت به بازارهای غربی از قیمت مناسبی برخوردار است

• جمعیت رو به رشد مهاجران، دیجیتال‌نام‌ها و بازنشستگان

• زیرساخت‌های جدید (فرودگاه، بزرگراه‌های مالیاتی، ماریناها)

• پتانسیل بالای بازدهی از اجاره‌های کوتاه‌مدت

آیا خارجی‌ها می‌توانند در بالی ملک بخرند؟

بله، اما نه به همان方式 که شهروندان اندونزیایی می‌توانند. خارجی‌ها نمی‌توانند به صورت مستقیم زمین‌های آزاد (فری‌هولد) را مالک شوند اما می‌توانند از طریق ساختارهای قانونی مانند:

۱. اجاره (Hak Sewa)

• رایج‌ترین روش

• قراردادهای اجاره بلندمدت: ۲۵–۳۰ سال، که معمولاً قابل تمدید هستند

• اگر به‌خوبی ثبت شوند از نظر قانونی ایمن‌اند

• امکان استفاده کامل، حقوق فروش مجدد و تولید درآمد را فراهم می‌کنند

۲. حق استفاده (Hak Pakai)

• به خارجی‌ها اجازه می‌دهد که به مدت حداکثر ۸۰ سال از زمین استفاده کنند

• باید به منظور مسکونی استفاده شود

• نیاز به KITAS (مجوز اقامت) یا KITAP دارد

• تنها بر روی زمین‌های طراحی شده برای استفاده مسکونی قابل اجراست

۳. PT PMA (شرکت خارجی‌مالک)

• اجازه کنترل کامل بر زمین تحت Hak Guna Bangunan (حق ساخت) را می‌دهد

• بهترین برای املاک تجاری و اجاره ویلاهاست

• نیاز به راه‌اندازی رسمی شرکت و رعایت الزامات دولتی دارد

• واجد شرایط درخواست چندین مجوز (مثلاً اجاره، گردشگری) است

چه کارهایی نمی‌توان کرد

• خرید فری‌هولد (Hak Milik) به نام خودتان

• مالکیت زمین نزدیک معابد، سواحل یا مناطق استراتژیک بدون تایید طبقه‌بندی

• راه‌اندازی اجاره‌های کوتاه‌مدت بدون مجوزهای تجاری مناسب

مهم: همیشه با یک مشاور حقوقی مستقر در بالی تحقیقات لازم را انجام دهید.

آیا بالی مناسب شماست؟

✅ ایده‌آل برای:

• سرمایه‌گذاران هدف‌گذاری شده برای درآمد اجاره کوتاه‌مدت

• خریداران سبک زندگی که به دنبال خانه دوم یا پایگاه بازنشستگی هستند

• کارآفرینانی که هتل‌های بوتیک یا اجاره‌های ویلا را اداره می‌کنند

• دیجیتال‌نام‌ها با وضعیت اقامت

❌ نامناسب برای:

• خریدارانی که به دنبال زمین فری‌هولد بدون ساختار هستند

• سرمایه‌گذاران غیرفعال که می‌خواهند هیچ‌گونه دخالتی نداشته باشند (به دلیل ماهیت عملیاتی)

• افرادی که از پیچیدگی‌های اداری یا حقوقی ناراحتند

بهترین مناطق سرمایه‌گذاری در بالی (۲۰۲۵)

چانگو

• پایتخت دیجیتال‌نام‌ها و ویلاهای لوکس

• بالاترین بازده اجاره در جزیره

• کافه‌ها، باشگاه‌های ورزشی و فضاهای کاری جدید تقاضا را تقویت می‌کنند

• افزایش سریع قیمت‌ها اما در برخی مناطق به اشباع نزدیک می‌شود

اولواتو و شبه‌جزیره بوکیت

• نقطه داغ در حال ظهور با سواحل موج‌سواری و ویلاهای مجلل در کنار cliffs

• ایده‌آل برای گردشگران طولانی‌مدت و کارگران راه دور

• قیمت‌های ورودی پایین‌تر از چانگو/سمینیاک

سمینیاک و پتی‌تنکت

• منطقه مورد تأسیس مهاجران و گردشگران

• رستوران‌ها و فروشگاه‌های لوکس

• عملکرد قوی در Airbnb، اما عرضه جدید زمین محدود است

اوبود

• مرکز فرهنگی و تندرستی در باطن

• مورد علاقه بازنشستگان، یوگی‌ها و گردشگران معنوی

• مناسب برای ویلاهای بوتیک و استراحتگاه‌ها

سانور

• منطقه آرام‌تر، خانواده‌دوست و در حال افزایش با بهبود زیرساخت‌ها

• ایده‌آل برای بازنشستگان یا خانواده‌ها

• مارینای جدید و دسترسی به بندر تقاضا را افزایش می‌دهد

قیمت‌ها در ۲۰۲۵ (برآوردهای USD)

بازده اجاره و درآمد

ملاحظات حقوقی و مالیاتی

• هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و حقوقی: ~۱.۵%–۲.۵%

• ثبت اجاره (اختیاری اما توصیه‌شده)

• مالیات بر املاک (PBB): بسیار پایین — معمولاً <$۱۰۰/سال

• مالیات اجاره:

  • مالیات بر درآمد شخصی: ۱۰%–۲۰%

  • مالیات بر عایدات برای مالکان خارجی: ۲۰% اگر توافق مالیاتی وجود نداشته باشد

مجوزهای لازم برای اجاره‌ها:

• NIB (شناسه کسب و کار)

• Pondok Wisata (مجوز اجاره ویلا)

اشتباهات رایج برای پرهیز

• خرید زمین یا ویلاها بدون بررسی طبقه‌بندی (مسکونی در مقابل سبز)

• عدم ثبت قراردادهای اجاره‌ای

• اعتماد به عوامل یا توسعه‌دهندگان غیرمجاز

• عدم اخذ مجوزهای درست اجاره برای درآمد Airbnb

• بی‌توجهی به تاریخ مالکیت یا مجوزهای ساخت

روندها برای ۲۰۲۵

• اولواتو و شمال چانگو به عنوان چانگو شلوغ می‌شود، توجه کسب می‌کنند

• ویلاهای غیر متصل به شبکه و اکوتوریسم جنگلی در حال افزایش است

• رشد قوی در اجاره‌های دیجیتال‌نام بلندمدت

• افزایش اجرای قوانین مربوط به طبقه‌بندی و اجاره

نتیجه‌گیری

بالی هنوز یکی از هیجان‌انگیزترین بازارهای املاک در جنوب شرق آسیا است — اما نیاز به دانش محلی، ساختار قانونی مناسب و یک برنامه سرمایه‌گذاری واضح دارد. اگرچه خارجی‌ها نمی‌توانند زمین‌های فری‌هولد بخرند، اما ساختارهای اجاره‌ای و شرکتی کنترل کامل، تولید درآمد و پتانسیل فروش مجدد را امکان‌پذیر می‌کند.

اگر به دنبال بازگشت سرمایه در یک منطقه گرمسیری، غنای زندگی یا انعطاف‌پذیری در بازنشستگی هستید، بالی در سال ۲۰۲۵ همچنان گزینه‌های مناسبی برای شما دارد — اگر با هوش خرید کنید، مطابق با قوانین بمانید و بر روی مناطق با تقاضای بالا تمرکز کنید.