چک‌لیست گام‌به‌گام خرید ملک در خارج از کشور (۲۰۲۵)
120
۱۴۰۴/۷/۲
چک‌لیست گام‌به‌گام خرید ملک در خارج از کشور (۲۰۲۵)
خرید بین‌المللی ملک همراه با قوانین، ارزها و مدارک ناآشنا است. یک چک‌لیست گام‌به‌گام روند را شفاف می‌کند، ریسک‌ها را کاهش می‌دهد و به شما کمک می‌کند پرداخت‌ها و مدارک را با استانداردهای قانونی محلی همسو کنید. برای انجام معامله‌ای ایمن، ۱۰ گام زیر را دنبال کنید.
اصطلاحات کلیدی در ۲۰ ثانیه
- ودیعه رزرو: پرداخت اولیه (معمولاً ۵–۱۰٪) برای نگه‌داشتن ملک که هنگام تکمیل معامله به حساب منظور می‌شود.
- حساب اسکرو/حساب مشتری: حساب بی‌طرف که وجوه پس از تحقق مایل‌استون‌ها آزاد می‌شود.
- MT103: رسید SWIFT برای انتقال بین‌المللی که فرستنده، گیرنده و هدف پرداخت را نشان می‌دهد.
- KYC/SoF: بررسی هویت (Know Your Customer) و منبع وجوه که توسط بانک‌ها و ناتیوس‌ها انجام می‌شود.
- ثبت مالکیت: درج رسمی در ثبت املاک که شما را به‌عنوان مالک قانونی نشان می‌دهد.
چک‌لیست ۱۰ مرحله‌ای برای خرید بین‌المللی ملک
- هدف و بودجه را مشخص کنید: تعیین کنید آیا ملک برای سکونت، سرمایه‌گذاری یا مهاجرت است؛ بودجه‌ای واقع‌بینانه شامل همه هزینه‌ها و مالیات‌ها تنظیم کنید.
- بازارها و نوع ملک را محدود کنید: تقاضا، چارچوب‌های حقوقی و شرایط صلاحیت برای اتباع خارجی را بررسی کنید.
- تیم خود را بسازید: وکیل/ناتیوس معتبر، مشاور املاک دارای مجوز و در صورت نیاز مشاور مالیاتی یا ارزی انتخاب کنید.
- تأمین مالی و تطبیق: امکان دریافت وام برای غیرمقیم‌ها را بررسی کنید؛ بسته KYC/SoF را آماده سازید؛ در صورت امکان پیش‌تأیید دریافت کنید.
- بازدیدها و بررسی‌های اولیه: ملک را بازدید یا تور مجازی انجام دهید؛ یک رونوشت تازه از سند مالکیت و استعلام وضعیت بدهی/رهن تهیه کنید.
- پیشنهاد دهید و مذاکره کنید: روی قیمت و شرایط توافق کنید؛ بندهای مربوط به تأمین مالی یا مجوزها را درج کنید.
- چارچوب پرداخت را تعیین کنید: حساب اسکرو/حساب مشتری را ترجیح دهید؛ پرداخت‌ها را مرحله‌ای انجام دهید (رزرو → مبادله → تکمیل) و برای هر قسط مدارک MT103 درخواست کنید.
- قراردادها و امضا: قرارداد رزرو، قرارداد فروش یا سند رسمی؛ در صورت امضای از راه دور از وکالت استفاده کنید — مطمئن شوید وکالت قانونی شده و در محل پذیرفته می‌شود.
- تکمیل و ثبت: ناتیوس سند را امضا و ثبت می‌کند؛ رونوشت به‌روز ثبت را دریافت کنید که شما را به‌عنوان مالک نشان می‌دهد.
- مراقبت‌های پس از خرید: خدمات رفاهی را وصل کنید، بیمه تهیه کنید و مدیریت ملک یا مجوزهای اجاره را ترتیب دهید.
تفکیک هزینه‌ها — یک جدول روشن
| عنصر هزینه | دامنه معمول | توضیحات |
|---|---|---|
| رزرو / ودیعه | ۵–۱۰٪ از قیمت خرید | در تکمیل معامله به حساب منظور می‌شود؛ در صورت انصراف خریدار معمولاً غیرقابل استرداد است |
| هزینه‌های حقوقی و ناتیوس | ~۱–۳٪ | بستگی به حوزه قضایی دارد؛ شامل تنظیم سند و بررسی مالکیت |
| مالیات‌ها / هزینه انتقال | ~۲–۱۰٪ | عوارض انتقال، مالیات نقل‌و‌انتقال یا مالیات بر ارزش افزوده بسته به نوع ملک |
| هزینه‌های بانکی / ارز | ۰.۵–۲٪ (اسپرد) | بستگی به ارائه‌دهنده دارد؛ قراردادهای آتی (forward) نوسان را کاهش می‌دهند |
| ثبت و اداری | ~۰.۵–۱٪ | هزینه ثبت، رونوشت‌ها و هزینه‌های اداری |
| بازرسی / بیمه | ~۰.۵–۱٪ | اختیاری اما برای کاهش ریسک فنی و پوشش بیمه‌ای توصیه می‌شود |
بازرسی علائم هشدار (چک سریع)
- درخواست پرداخت به یک IBAN خصوصی یا پرداخت نقدی.
- عدم ارائه رونوشت تازه سند یا گواهی وضعیت بدهی/موانع.
- فشار برای حذف بازرسی فنی، رفع نقایص یا مجوزها «برای صرفه‌جویی در زمان».
- وکالت‌نامه قانونی‌سازی نشده یا توسط ثبت محلی پذیرفته نشده باشد.
- شرح پرداخت در MT103 با متن قرارداد همخوانی نداشته باشد.
دو نکته از کارشناسان
«شفافیت برنده معاملات است: یک فایل PDF شاخص‌شده که همه قراردادها، مدارک هویتی و مستندات را دارد، ثبت را سریع‌تر می‌کند.» — Valerie، رئیس بازاریابی
«از ودیعه نترسید — از نبود مدارک بترسید. پرداخت‌ها را فقط وقتی مدارک هم‌راستا هستند مرحله‌بندی کنید.» — Sercan، مدیرعامل
اشتباهات رایج (و راه‌حل‌های سریع)
واریز کل مبلغ یکجا → پرداخت‌ها را براساس مدارک مرحله‌بندی کنید؛ برای هر قسط MT103 درخواست کنید.
نداشتن ارزیابی یا بازدید فنی → یک بازدید/ارزیابی مستقل سفارش دهید؛ عکس‌های تاریخ‌دار نگه دارید.
نادیده گرفتن نرخ ارز و اسپردها → نرخ‌های همه‌جانبه را از بانک و ارائه‌دهنده FX درخواست کنید؛ برای اقساط قرارداد آتی قفل کنید.
نداشتن شرط تأمین مالی → بند مربوط به تأمین مالی/مجوز با یک تاریخ پایانی قاطع درج کنید.
پرسش‌های متداول
خرید ملک در خارج چقدر طول می‌کشد؟ معمولاً ۲–۴ ماه، اما در صورت تأمین مالی یا مجوزهای پیچیده ممکن است طولانی‌تر شود.
آیا به سابقه اعتباری محلی نیاز دارم؟ نه همیشه؛ مراجع خارجی و نامه‌های بانکی می‌توانند جایگزین شوند.
آیا اسکرو الزامی است؟ نه همیشه، اما در معاملات فرامرزی امن‌ترین گزینه محسوب می‌شود؛ رویه محلی را بررسی کنید.
چه چیزی پرداخت را ثابت می‌کند؟ مدرک MT103 + صورت‌حساب تکمیل که با قرارداد/سند همخوانی داشته باشد.
این مقاله به چه سوالاتی پاسخ می‌دهد
- روند گام‌به‌گام چیست؟ ده گام واضح از هدف‌گذاری تا مراقبت‌های پس از خرید.
- هزینه‌ها چقدر است؟ جدول شامل ودیعه‌ها، مالیات‌ها، هزینه‌های حقوقی، ارز و بیمه.
- چگونه به‌طور امن پرداخت کنیم؟ حساب اسکرو/حساب مشتری همراه با مدارک MT103 مرحله‌ای.
- کدام مدارک اهمیت بیشتری دارند؟ رونوشت ثبت، گواهی وضعیت بدهی/موانع، قراردادها و وکالت‌نامه.
- از چه چیزهایی باید اجتناب کرد؟ بازرسی علائم هشدار برای شناسایی تقلب و مسائل تطبیقی در مراحل اولیه.
گام‌های بعدی
برای چک‌لیست‌های دقیق‌تر خریدار (قراردادها، شرح پرداخت‌ها، محرک‌های اسکرو) و قالب‌ها، منابع مشاوره‌ای را در advisory resources بررسی کنید. برای مرور کامل خدمات از جستجو تا ثبت، مطالب ما را در وب‌سایت مشاهده کنید.
VelesClub Int. از خریداران با راهنمایی گام‌به‌گام، ساختارهای اسکرو و ثبت‌های پاک در سراسر جهان پشتیبانی می‌کند.
آیا سوالی دارید یا به مشاوره نیاز دارید؟
درخواست خود را ثبت کنید
کارشناس ما با شما تماس خواهد گرفت تا وظایف را بررسی کرده و راه‌حل‌ها را انتخاب کند و در هر مرحله از معامله در ارتباط باشد.
