نحوه پرداخت برای خرید ملک در مالزی از خارج: پیش‌پرداخت، پرداخت‌های مرحله‌ای HDA، حساب امانت و زمان‌بندی تبدیل ارز

پاسخ کوتاه

برای پروژه‌های نوساز تحت HDA: معمولاً برنامه پرداخت مرحله‌ای متناسب با پیشرفت ساخت دارد؛ پیش‌پرداخت و اقساط را از طریق SWIFT به حساب توسعه‌دهنده یا حساب مشتری/امانت وکیل منتقل کنید و از وارد کردن مرجع دقیق (reference) مطمئن شوید. برای املاک دست‌دوم: معمولاً وجوه به حساب مشتری وکیل حواله می‌شود و زمان‌بندی پرداخت‌ها متناسب با تکمیل انتقال و تحویل کلید انجام می‌گیرد. زمان‌بندی تبدیل ارز مهم است: مبالغ را پیش از ضرب‌الاجل به MYR (یا ارزی که صورت‌حساب شده) تبدیل کنید و مدارک تأیید تبدیل را همراه مدارک پرداخت ارسال کنید تا روند تطابق و بررسی سریع‌تر انجام شود.

چه کسانی دخیل‌اند و چرا اهمیت دارد

معمولاً افراد دخیل عبارت‌اند از: شما (خریدار)، فروشنده یا توسعه‌دهنده، وکیل/مشاور انتقال شما، وکیل فروشنده و بانک(ها)یی که وجوه را مدیریت می‌کنند. در پروژه‌های پیش‌فروش، توسعه‌دهنده به محض رسیدن هر مرحله، نامه‌های فراخوان (call-off) صادر می‌کند؛ وکیل شما شرایط آزادسازی و انطباق را بررسی می‌کند. در معاملات دست‌دوم، وکیل هماهنگی پرداخت‌ها را در برابر اسناد امضا‌شده و تحویل انجام می‌دهد و گاهی از محل عواید فروش، وام موجود را تسویه می‌کند. دانستن اینکه چه کسی و چه زمانی وجوه را آزاد می‌کند از بروز مشکلات زمان‌بندی در لحظات آخر جلوگیری می‌کند.

خط زمانی معامله از رزرو تا تحویل کلید

پیش‌پرداخت رزرو. فرم رزرو یا سفارش را امضا می‌کنید؛ پیش‌پرداخت از طریق SWIFT به حساب مشخص‌شده با مرجع دقیق (شماره قرارداد یا شناسه واحد) واریز می‌شود. قرارداد فروش و خرید (SPA). تعهدات، تاریخ تکمیل، بندهای جریمه و برنامه مراحل برای پروژه‌های نوساز را مشخص می‌کند. پرداخت‌های مرحله‌ای (HDA). مراحل مشخص (مثلاً فونداسیون، سازه، تأسیسات، تکمیل) موجب صدور نامه فراخوان می‌شوند؛ هر حواله باید مرجع مرحله و شناسه واحد را داشته باشد تا برای حسابرسی قابل ردیابی باشد. تکمیل و تحویل. وجوه نهایی هنگام اجرای اسناد و تحویل آزاد می‌شوند؛ ثبت در اداره زمین پس از آن انجام می‌گیرد.

مسیرهای پرداخت: چه روش‌هایی برای خریداران برون‌مرزی مناسب است

ورودی از طریق SWIFT. برای خریدارانی که خارج از مالزی هستند، SWIFT راهکار استاندارد است. اطلاعات دقیق ذی‌نفع (نام قانونی، بانک، شماره حساب، SWIFT/BIC) را دریافت کنید و تأیید کنید که آیا حساب، حساب مشتری وکیل/امانت است یا حساب امانی توسعه‌دهنده. نوع هزینه‌ها را توافق کنید (OUR اگر «دریافت کل مبلغ» لازم است) و ارز تسویه را مشخص نمایید.

مرحله نهایی محلی. در مواردی که پرداخت‌های محلی لازم است (مثلاً برای قبوض خدمات یا مدیریت ساختمان پس از تکمیل)، شبکه‌های داخلی مالزی مانند FPX/DuitNow پرداخت‌های سریع را امکان‌پذیر می‌کنند. وکیل یا ذی‌نفع این بخش را انجام خواهد داد، اما مراجع حواله شما باید طوری باشد که تسویه ساده و بدون اشکال انجام شود.

بسته مدارک که انطباق را سریع‌تر می‌کند

یک فایل PDF نمایه‌شده بسازید: 1) کارت شناسایی + اثبات آدرس (یا روزنامه رسمی شرکت + مالکیت منفعتی در صورت خرید از طریق شرکت)، 2) رزرو/SPA + هر نامه فراخوان یا فاکتور، 3) مدارک منبع وجوه (فیش حقوق + اظهارنامه مالیاتی، مصوبات تقسیم سود یا قرارداد فروش دارایی + صورتحساب‌های بانکی نشان‌دهنده رسید وجوه)، 4) تأییدهای تبدیل ارز، 5) دستورالعمل‌های امانت/وکیل و پروتکل آزادسازی. نام فایل‌ها را یکسان نگه دارید؛ بسته مدارک را در همان رشته ایمیل که مدارک پرداخت را ارسال می‌کنید، بفرستید.

متنی که در شرح پرداخت بنویسید

از مراجع مبتنی بر قرارداد استفاده کنید تا وکیل یا توسعه‌دهنده فوراً بتواند تطبیق دهد: «پیش‌پرداخت طبق SPA [No.], واحد [ID], پروژه [Name]»، «مرحله 2 — تکمیل سازه، واحد [ID]»، «تکمیل نهایی، SPA [No.], کوالالامپور». از عبارت‌های مبهم مانند «پرداخت ملک» پرهیز کنید. اگر قرارداد نیاز به تقسیم اقساط جداگانه (مثلاً مالیات، هزینه‌های حقوقی) دارد، هر بخش را به‌صورت حواله جداگانه با مرجع متمایز ارسال کنید.

زمان‌بندی تبدیل ارز در شرایط ضرب‌الاجل

پرداخت‌های بزرگ ملکی نسبت به نوسانات ارز حساس‌اند. سه گزینه وجود دارد: (1) تاریخ تکمیل مشخص → یک قرارداد فوروارد برای تاریخ معین ثبت کنید؛ از موجودی MYR (یا ارز صورتحساب) از طریق SWIFT در روز تکمیل پرداخت کنید. (2) زمان‌بندی نامشخص → در فاصله رسیدن به مراحل، در 2–4 قسط تبدیل انجام دهید؛ این کار میانگین نرخ را بهبود می‌بخشد و بازخورد منفی را کاهش می‌دهد. (3) پرداخت‌های مرحله‌ای HDA → مبالغ مراحل اولیه را زودتر تبدیل کرده و برای مراحل بعدی قراردادهای فوروارد پله‌ای تنظیم کنید. مدارک تبدیل ارز را همراه SPA در بسته PDF نگهدارید.

اسکرو، حساب مشتری وکیل و پروتکل‌های آزادسازی

حساب امانت یا حساب مشتری وکیل، هر دو طرف را با نگهداری وجوه تا زمان تحقق شرایط قرارداد محافظت می‌کنند. از وکیل یا توسعه‌دهنده درخواست یک پروتکل آزادسازی یک‌صفحه‌ای کنید: چه کسی امضا می‌کند، چه مدارکی موجب آزادسازی می‌شوند، منظور از «دریافت وجه» برای زمان‌بندی چیست، چه کسی هزینه‌های بانکی را می‌پردازد و در صورت کسری هزینه چگونه رفتار می‌شود. برای حواله‌های بزرگ، یک روز کاری قبل از ارسال اصلی پیش‌اطلاع (pre-advice) بفرستید تا بررسی‌های اولیه آغاز شود.

هزینه‌ها و راه‌های کنترل آن‌ها

SWIFT. هزینه کل بستگی به واسطه‌ها و نوع شارژ (SHA/OUR) دارد. اگر SPA «دریافت کل مبلغ» را قید کرده، گزینه OUR را انتخاب کنید و بودجه مناسبی برای آن در نظر بگیرید. تبدیل ارز. از تبدیل در میانه مسیر پرهیز کنید؛ با تبدیل‌های پیشاپیش و اسپرد شفاف، مطمئن شوید که مبلغ خالص دقیق در ارز تسویه را می‌دانید. هزینه‌های محلی. از وکلا بخواهید هزینه‌های داخلی یا پرداخت‌های موردنیاز در زمان تکمیل (استامپینگ، ثبت‌ها) را برآورد کنند تا پرداخت نهایی همه چیز را پوشش دهد و نیازی به انتقال مجدد نباشد.

ساعت‌های قطع، آخر هفته‌ها و تعطیلات

ساعت‌های قطع بانک شما برای ارزهای USD/EUR را تأیید کنید و تعطیلات رسمی پیرامون تاریخ تکمیل را بررسی کنید. حواله را صبح ارسال کنید؛ اگر زمان‌بندی دقیق اهمیت دارد، یک پنجره آزادسازی مشخص با وکیل هماهنگ کنید و مدرک پرداخت (مثلاً MT103) را به اشتراک بگذارید. اگر مبالغ در حد سقف‌های آنی داخلی هستند و هر دو بانک آن را پشتیبانی می‌کنند، مرحله نهایی محلی می‌تواند زمان‌بندی شود تا هم‌زمان با تحویل کلید انجام شود.

امکانات کامل ما را بررسی کنید: خدمات جهانی

سناریوها

خریدار غیرمقیم خرید یک پروژه نوساز (کوالالامپور): رزرو از طریق SWIFT؛ مراحل براساس نامه‌های فراخوان HDA با درج شناسه واحد در هر مرجع؛ تکمیل نهایی با وکیل و مدیریت ساختمان برای دریافت کلید و خدمات هماهنگ می‌شود.

آپارتمان دست‌دوم (پنانگ) با تسویه وام: ارزش وجوه به حساب مشتری وکیل واریز می‌شود؛ نامه تسویه اجرا می‌شود؛ کلید پس از تأیید تسویه آزاد می‌گردد. ارسال پیش‌اطلاع و مدارک اثباتی زودهنگام زنجیره را روان نگه می‌دارد.

خریدار پرداخت‌کننده از US/UK/EU: مبالغ را پیش‌تبدیل به MYR (یا ارز صورتحساب) با تأییدهای مستند تبدیل انجام دهید؛ در هفته تکمیل زودتر ارسال کنید؛ همه مدارک اثبات را در همان رشته ایمیل نگهداری کنید تا برای حسابرسی قابل‌دسترسی باشد.

اشتباهات رایج — و راه‌حل‌های سریع

ارجاعات مبهم یا مفقود: همیشه شماره SPA/قرارداد و شناسه واحد را درج کنید. تصمیم‌گیری دیرهنگام درباره تبدیل ارز: برای تاریخ‌های مشخص فوروارد رزرو کنید یا برای زمان‌بندی‌های انعطاف‌پذیر تبدیل قسطی انجام دهید. اشتباه در جزئیات ذی‌نفع: نام‌های قانونی و شماره حساب را از نامه‌های رسمی کپی‌پیست کنید. تقسیم وجوه بدون توافق: فقط با توافق کتبی و مراجع مجزا تقسیم کنید؛ در غیر این صورت تطابق مختل می‌شود.

چک‌لیست قبل از انتقال

1) اطلاعات ذی‌نفع (حساب وکیل/امانت یا توسعه‌دهنده) و ارز را تأیید کنید. 2) یک فایل PDF نمایه‌شده شامل شناسه/شرکت، SPA، نامه‌های فراخوان/فاکتورها، منبع وجوه، تبدیل ارز و پروتکل آزادسازی بسازید. 3) نوع شارژ را انتخاب کنید (اگر لازم است OUR). 4) زمان ارسال را پیرامون ساعت‌های قطع/تعطیلات برنامه‌ریزی کنید؛ پیش‌اطلاع بفرستید. 5) از مراجع مبتنی بر قرارداد استفاده کنید؛ از کلی‌گویی پرهیز کنید. 6) مدرک پرداخت (MT103) را ثبت کنید و در همان رشته ایمیل به اشتراک بگذارید تا تأیید فوری امکان‌پذیر شود.

دنبال انتقال امن پول می‌گردید؟ برای ارتباط با کارشناسان ما کلیک کنید

چگونه کمک می‌کنیم

ما مسیر پرداخت از پیش‌پرداخت تا تحویل کلید را نقشه‌برداری می‌کنیم: مدارک آماده بانک را تهیه می‌کنیم، اطلاعات ذی‌نفع را تأیید می‌کنیم، پروتکل‌های امانت و آزادسازی را هماهنگ می‌کنیم و تبدیل ارز را به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی می‌کنیم که بودجه و زمان‌بندی شما حفظ شود. هرگاه پرداخت محلی لازم باشد، ما مرحله نهایی را با شبکه‌های داخلی هماهنگ می‌کنیم تا تسویه‌ای پاک و قابل‌حسابرسی حاصل شود. VelesClub Int.، همراه با شریک ما UNIBROKER، از پرداخت‌های بین‌المللی امن و جریان‌های کاری تکمیل معامله در مالزی و سایر مقاصد پشتیبانی می‌کنند.