خرید ملک بین‌المللی: راهنمای گام به گام
120
۱۴۰۴/۶/۲۵
خرید ملک بین‌المللی: راهنمای گام به گام برای خریداران خارجی (2025)
این یک مسیر ساده برای هرکسی است که می‌پرسد چگونه ملک در خارج خریداری کنیم و به دنبال یک فرایند خرید ملک بین‌المللی واضح است: هدف و بودجه خود را مشخص کنید، بازارها و نوع ملک را انتخاب کنید، یک تیم کوچک بسازید، ملک و مدارک را بررسی کنید، یک روش پرداخت ایمن تعیین کنید (امانت‌گذاری یا مستقیم با مدارک)؛ قرارداد را امضا کنید و مالکیت را ثبت کنید. در زیر — مراحل کوتاه و واضحی که می‌توانید دنبال کنید، از جمله نکاتی درباره هزینه‌های اتمام برای خارجی‌ها و مدارک پرداخت.
چک لیست سریع 10 مرحله‌ای
1) تعریف هدف و بودجه 2) انتخاب بازارها و انواع 3) تشکیل تیم 4) تأمین مالی و KYC/SoF 5) بازدیدها و بررسی‌های سریع 6) پیشنهاد و دوره دقت لازم 7) تنظیم پرداخت (امانت‌گذاری/MT103) 8) قرارداد و امضا 9) اتمام و ثبت مالکیت 10) خدمات پس از فروش (مالیات‌ها، خدمات عمومی، بیمه، مدیریت)
این راهنما برای چه کسانی است — خرید ملک از خارج برای خارجی‌ها
برای خریداران خارجی و هرکسی که املاک را به عنوان غیر مقیم خریداری می‌کند و به یک فرایند واضح و کم‌ریسک با مراحل، مدارک، زمان‌بندی‌ها و هزینه‌های مشخص نیاز دارد — بدون تمرکز بر یک کشور خاص.
مرحله 1 — تعیین هدف و بودجه
بدون ابهام: آیا این برای زندگی، اجاره یا استفاده مختلط است؟ هدف شما شهر، نوع ملک و بودجه را مشخص می‌کند. مالیات‌ها، هزینه‌های اتمام و هزینه‌های سال اول را اضافه کنید. یک حاشیه 5–10% برای نوسانات ارزی یا اصلاحات داشته باشید.
مرحله 2 — انتخاب بازارها و نوع ملک
2–3 بازار و 1–2 نوع ملک انتخاب کنید. قوانین خریداران خارجی، هزینه‌های معمول در هنگام اتمام، قوانین اجاره و قابلیت فروش مجدد را مقایسه کنید. اگر قصد زندگی در آنجا را دارید، مسافت، مدارس و خدمات بهداشتی نزدیک را بررسی کنید.
مرحله 3 — تشکیل یک تیم کوچک
شما معمولاً به اینها نیاز دارید: یک مشاور (جستجو و استراتژی)، یک مدیر معاملات (زمان‌بندی و مدارک)، یک مشاور حقوقی (مالکیت و قراردادها) و یک بانک/کارگزاری اگر به وام نیاز دارید. همه فایل‌ها را در یک پوشه مشترک نگه‌دارید تا همه از یک بسته کار کنند.
مرحله 4 — تأمین مالی و بسته KYC/SoF
نقدی یا وام؟ اگر وام، زودتر از بانک‌ها شرایط ابتدایی را بخواهید. در هر صورت، یک بسته KYC/SoF آماده کنید: پاسپورت، مدارک آدرس، شماره مالیاتی، مدارک درآمد، صورت‌های بانکی و یک داستان کوتاه منبع وجوه. این کار باعث جلوگیری از تأخیر در بانک‌ها، امانت‌گذاری و دفتر اسناد رسمی می‌شود.
مرحله 5 — بازدیدها و بررسی‌های سریع
بازدیدها را به صورت حضوری یا آنلاین انجام دهید. برای ساختمان‌های جدید — توسعه‌دهنده و برنامه پرداخت را بررسی کنید. برای ملک‌های ثانویه — از فاکتورها و هزینه‌های انجمن مالکان، و یک بررسی فنی سریع (ساختار، رطوبت، سیستم‌ها) درخواست کنید. 2–3 ملک را در فهرست کوتاه قرار دهید و مدارک حقوقی اولیه (استخراج مالکیت، طرح، حق فروشنده برای فروش) را جمع‌آوری کنید.
مرحله 6 — پیشنهاد، رزرو و دقت لازم
یک پیشنهاد کتبی تهیه کنید (قیمت، زمان، موارد شامل و شرایط مانند “مشروط به بررسی‌های حقوقی/فنی” یا “مشروط به وام”). پس از پذیرش، یک توافق رزرو یا مقدماتی امضا کنید و دقت لازم را آغاز کنید. بررسی‌های حقوقی: مالکیت، محدودیت‌ها، حق‌الزحمه‌ها، استفاده. بررسی‌های فنی: ساختار، تأسیسات، گواهینامه‌ها، عیوب پنهان. اگر مشکلی بزرگ بوجود آمد — دوباره مذاکره کنید یا کنار بروید.
مرحله 7 — تنظیم پرداخت و انطباق
روش انتقال پول را انتخاب کنید: امانت‌گذاری در مقابل پرداخت مستقیم به یک حساب فروشنده تأیید شده. متن پرداخت خود را (شرح) با قرارداد تطبیق داده و پیگیری MT103 برای پرداخت ملک را به عنوان مدرک نگه دارید. اگر به تبدیل ارز نیاز دارید، نرخ‌ها را مقایسه کنید و تاریخ ارزش را برنامه‌ریزی کنید. برای هماهنگی کامل در مراحل جستجو، بررسی، قراردادها و اتمام، می‌توانید درخواست کمک گام به گام نمایید.
مرحله 8 — قرارداد و امضا
مطمئن شوید که قرارداد شامل قیمت نهایی، برنامه پرداخت، مواردی که در ملک باقی می‌ماند و اینکه چه کسی مالیات‌ها و هزینه‌ها را پرداخت می‌کند، باشد. در بسیاری از مکان‌ها یک دفتر اسناد رسمی هویت‌ها را بررسی کرده و می‌بیند که سند با ثبت‌نام مطابقت دارد. اگر کسی با وکالتنامه امضا می‌کند، اطمینان حاصل کنید که درست تأیید شده و قانونی است و به وضوح اقدامات مجاز را بیان می‌کند.
مرحله 9 — اتمام و ثبت مالکیت
در زمان اتمام، شما سند را امضا کرده و آخرین پرداخت را تسویه می‌کنید. ثبت‌نام مالکیت به نام شما به‌روزرسانی می‌شود. کپی‌هایی از سند، رسید ثبت‌نام، فاکتورهای مالیات و هزینه‌ها و پروف‌های انتقال بانکی خود را نگه‌دارید. اگر وام دارید، تضمین بانک نیز در سند ثبت می‌شود.
مرحله 10 — خدمات پس از فروش
برای مالیات‌های ملکی ثبت‌نام کنید، خدمات عمومی را راه‌اندازی کنید، بیمه ترتیب دهید و (در صورت اجاره) قوانین اجاره محلی و سپرده‌ها را بررسی کنید. برای مالکان دور انبار، یک مدیر برای کلیدها و بررسی‌ها منصوب کنید. سوابق دیجیتالی را برای آینده نگه‌دارید.
هزینه‌های خریدار — جدول ساده
| مورد هزینه | دامنه معمول | چه چیزی را شامل می‌شود |
|---|---|---|
| رزرو / سپرده | 5–10% | قرارداد را حفظ می‌کند؛ در اتمام اعتبار می‌یابد (بسته به حوزه قضایی متفاوت است) |
| مالیات‌های خرید | 3–10% | مالیات تمبر یا مالیات انتقال |
| دفتری و ثبت‌نام | 0.2–1.0% | اجرای سند و ورود به زمین |
| مشاوره حقوقی | 0.5–1.5% | بررسی قرارداد و مالکیت |
| هزینه‌های بانکی و انتقال | 0.1–0.5% | انتقال‌ها، MT103، اختلاف نرخ ارز |
| بررسی فنی | 0.1–0.5% | بازرسی‌ها و گواهینامه‌ها |
| پیش‌بینی | 1–2% | موارد غیرمنتظره |
مدارک معامله — این بسته را آماده نگه‌دارید
مدارک شناسایی خریدار و شماره‌های مالیاتی؛ مدارک آدرس؛ مدارک درآمد و صورت‌های بانکی؛ داستان کوتاه منبع وجوه؛ نامه پیشنهاد؛ توافق‌نامه رزرو یا مقدماتی؛ قرارداد فروش؛ استخراج مالکیت؛ نقشه جغرافیایی؛ گواهی عدم باری (در صورت استفاده)؛ فاکتورها و هزینه‌های انجمن مالکان؛ مجوزها و گواهینامه‌های مربوطه؛ برآوردها یا بیمه.
دو نکته متخصص
“تطابق قرارداد، فاکتور و متن پرداخت — این کار از بیشتر مشکلات انطباق جلوگیری می‌کند.” — آیکو، رهبر انطباق، VelesClub Int.
“زمان‌بندی‌ها را زود مشخص کنید تا فروشنده، بانک، دفتر اسناد رسمی و ثبت‌نام به ترتیب حرکت کنند — این کار هفته‌ها صرفه‌جویی می‌کند.” — لوکاس، مدیر معاملات، VelesClub Int.
اشتباهات رایج (و اصلاحات ساده)
عدم ارائه به موقع KYC/SoF → بسته را قبل از ارسال پول آماده کنید.
هزینه‌های پنهان → از جدول بالا استفاده کنید و رنج‌های محلی را تأیید کنید.
عدم بررسی مالکیت/استفاده → همیشه یک استخراج سالم و بررسی حقوقی بگیرید.
پرداخت در یک قسط → از مراحل امانت‌گذاری یا شواهد واضح با MT103 استفاده کنید.
سوالات متداول — کوتاه و واضح
آیا می‌توانم از راه دور خرید کنم؟ بله، با استفاده از وکالتنامه که به‌درستی تأیید و قانونی شده و با اختیارات واضح.
آیا امانت‌گذاری الزامی است؟ نه همیشه، اما ریسک را کاهش می‌دهد؛ اگر پرداخت مستقیم می‌کنید، کنترل‌های امانت‌گذاری را در قرارداد منعکس کنید.
بانک‌ها چه مدارکی می‌خواهند؟ پاسپورت، مدارک آدرس، شواهد درآمد، صورت‌های بانکی، شماره مالیاتی و روایت کوتاه منبع وجوه متصل به قرارداد - الزامات اصلی KYC/SoF برای خریداران خارجی.
چگونه پرداخت را پیگیری کنم؟ از MT103 درخواست کنید و تاریخ ارزش را بررسی کنید؛ اطمینان حاصل کنید که روایت به قرارداد اشاره دارد.
گام‌های بعدی
برای دریافت حمایت هماهنگ در مراحل جستجو، بررسی و اتمام، می‌توانید کمک مرحله‌به‌مرحله دریافت کنید. برای بررسی مجموعه کامل راه‌حل‌ها، به خدمات ما مراجعه کنید.
به‌روزرسانی: سپتامبر 2025
VelesClub Int. به خریداران با پرداخت‌های مطابقت‌پذیر، دقت لازم و اتمام هماهنگ در سراسر جهان کمک می‌کند.
آیا سوالی دارید یا به مشاوره نیاز دارید؟
درخواست خود را ثبت کنید
کارشناس ما با شما تماس خواهد گرفت تا وظایف را بررسی کرده و راه‌حل‌ها را انتخاب کند و در هر مرحله از معامله در ارتباط باشد.
