معاملات ملکی فرامرزی (2025): نحوه کار آن‌ها
120
۱۴۰۴/۶/۲۵
معاملات ملکی فرامرزی (2025): نحوه کار آن‌ها
خرید یا فروش ملک از یک مرز به مرز دیگر مراحل بیشتری به یک معامله معمولی اضافه می‌کند. شما باید افراد بیشتری را هماهنگ کنید، مدارک اضافی فراهم کنید و راهی امن برای انتقال پول تعیین کنید. این راهنما نشان می‌دهد که چه کسی درگیر است، هر مرحله چه الزامات خاصی دارد و چگونه می‌توان بدون تأخیر تکمیل کرد.
مروری سریع
1) هدف و بودجه خود را مشخص کنید 2) تیم را بسازید (مشاور، وکیل، بانک) 3) مدارک KYC/SoF را جمع‌آوری کنید 4) بررسی‌های حقوقی و فنی انجام دهید 5) روش پرداخت را انتخاب کنید (امانی یا مستقیم با اثبات) 6) امضا و تکمیل کنید 7) عنوان را ثبت کرده و سوابق را نگهداری کنید.
افرادی که درگیر هستند
خریدار و فروشنده؛ مشاور املاک؛ مدیر معاملات؛ وکیل/دارنده مقام رسمی؛ بانک یا نماینده امانت؛ و گاهی مترجم یا مترجم رسمی. نقش‌های شفاف زمان‌بندی را کوتاه کرده و اشتباهات را کاهش می‌دهد.
جریان اصلی — مرحله به مرحله (جدول)
| مرحله | چه کسی چه کاری انجام می‌دهد | مدارک کلیدی | ریسک‌های اصلی (و راه‌حل سریع) |
|---|---|---|---|
| آمادگی | خریدار هدف و بودجه را تعریف کرده و تیم را انتخاب می‌کند | گذرنامه، مدرک آدرس، شماره شناسایی مالیاتی | محدوده نامشخص → یک گزارش مختصر و محدوده بودجه بنویسید |
| مجموعه KYC/SoF | خریدار مدرک هویت و منبع وجوه را جمع‌آوری می‌کند | مدرک درآمد، صورتحسابهای بانکی، روایت منبع وجوه | بانک وجوه را نگه می‌دارد → بسته را قبل از واریز آماده کنید |
| جستجو و فهرست‌سازی | مشاور گزینه‌ها را پالایش کرده و اولین مشاهده‌ها را انجام می‌دهد | اطلاعات فهرست، آیین‌نامه/قوانین HOA (در صورت داشتن آپارتمان) | محدودیت‌های پنهان → قوانین و هزینه‌های اجاره را زود بررسی کنید |
| پیشنهاد و رزرو | خریدار پیش‌نویس پیشنهادی را می‌سازد؛ در صورت پذیرش رزرو می‌کند | نامه پیشنهاد؛ توافق‌نامه رزرو/پیش‌نویس | شرایط مبهم → قیمت، زمان‌بندی و شرایط را به وضوح بنویسید |
| بررسی دقیق | وکیل عنوان را بررسی می‌کند؛ بررسی فنی واحد را انجام می‌دهد | برگ استخراج عنوان/مدرک؛ نقشه کاداستر؛ بررسی حق‌الزحمه/بارگذاری | شگفتی‌های عنوان → بر تمیزی ثبت و تسویه فروشنده تأکید کنید |
| تنظیم پرداخت | انتخاب امانت یا انتقال مستقیم کنترل‌شده با قرارداد | توافق‌نامه امانت یا برنامه پرداخت؛ دستورالعمل‌های بانکی | عدم هماهنگی انتقال → روایت واریز را با قرارداد هماهنگ کرده و MT103 را نگه‌دارید |
| امضا و تکمیل | دارنده مقام رسمی هویت‌ها را تأیید می‌کند؛ سند اجرائی می‌شود | قرارداد نهایی/سند؛ اظهارنامه تکمیلی؛ شناسه‌ها | فاصله‌های آخرین دقیقه‌ای → 48 ساعت قبل از بودجه و مدارک را تأیید کنید |
| ثبت | عنوان در ثبت اراضی به‌روزرسانی می‌شود | رسید ثبت؛ صورتحسابهای مالیاتی/هزینه‌ها | تاخیر در ثبت → زمان را زود رزرو کنید و یک مجموعه کامل ارسال کنید |
| پس از خدمات | مالیات ها، خدمات عمومی و بیمه را تنظیم کنید؛ سوابق را نگه دارید | بیمه گزار؛ قراردادهای خدمات عمومی؛ آرشیو سند و MT103 | مدارک گمشده → یک خزانه دیجیتال از تمام مدارک نگه‌دارید |
پرداخت‌ها و تطابق
دو روش متداول: امانت (وجوه در مراحل آزاد می‌شوند) یا واریز مستقیم به فروشنده تأییدشده با تدابیر حفاظتی در قرارداد. همیشه متن پرداخت (روایت) را با قرارداد یا فاکتور هماهنگ کرده و نسخه‌های MT103 را به‌عنوان مدرک نگه‌دارید. اگر می‌خواهید در ساخت یک جریان امن و قابل پیگیری کمک بگیرید، بیشتر بخوانید این تنظیم پرداخت مرحله‌به‌مرحله.
مدارکی که اغلب به ترجمه یا قانونی شدن نیاز دارند
گذرنامه و مدرک آدرس؛ وکالت‌نامه (در صورت امضای از راه دور)؛ مدارک وضعیت ازدواج/مدنی در صورت نیاز برای عنوان؛ مدارک شرکتی در صورت خرید از طریق SPV؛ برگ استخراج عنوان و نقشه؛ آیین‌نامه‌های (برای آپارتمان)؛ مجوزها یا تأییدیه‌ها. بسته به کشور، ممکن است ترجمه رسمی یا قانونی شدن آپوستیل/کنسولی لازم باشد.
اصول پایه FX و زمان‌بندی
اگر ارز را مبادله می‌کنید، تفاوت‌ها و هزینه‌های انتقال را مقایسه کرده و تاریخ ارزش را برنامه‌ریزی کنید تا وجوه قبل از امضا واریز شوند. برای انتقال‌های بزرگ، از بانک بخواهید تا زمان‌های برش و بانک‌های واسطه را تأیید کند. مدرک نرخ و رسید مبادله را در سوابق خود نگه دارید.
زمانی که امانت بهترین انتخاب است
ساختمان‌های جدید با تحویل مرحله‌ای؛ فروشندگان فرامرزی؛ مواردی که مدارک بسیاری وجود دارد که قبل از آزادسازی باید تأیید شوند. امانت هزینه‌ای اضافه می‌کند اما ریسک تحویل و عنوان را کاهش می‌دهد.
چگونه یک واریز مستقیم را ایمن‌تر کنید
کنترل‌های امانت را در قرارداد منعکس کنید: هر پرداخت را به مدارکی که دریافت خواهید کرد (سند، کلیدها، تسویه) لینک کنید. جزئیات موکل را به‌صورت مکتوب با فروشنده و در صورت امکان، با دارنده مقام رسمی تأیید کنید. شواهد پرداخت قوی را نگه‌دارید.
دو نکته تخصصی
“هرگز به حساب‌های ‘موقت’ که نمی‌توانید به‌طور مستقل تأیید کنید، واریز نکنید.” — آیکو، رهبر تطابق، VelesClub Int.
“دارنده مقام رسمی و ثبت را زود رزرو کنید؛ وقتی بانک‌ها، فروشندگان و ادارات عمومی هماهنگ می‌شوند، تکمیل چند روز طول می‌کشد، نه چند هفته.” — لوکاس، مدیر معاملات، VelesClub Int.
اشتباهات رایج (و راه‌حل‌های سریع)
KYC/SoF دیرهنگام → بسته را قبل از هر انتقال آماده کنید.
بدون مدرک پرداخت → همیشه MT103 را نگه‌دارید و روایت را با قرارداد مطابقت دهید.
نادیده گرفتن آیین‌نامه‌ها → قوانین آپارتمان ممکن است اجاره‌ها را محدود کند؛ آن‌ها را زود بخوانید.
پرداخت یکجا → از مراحل استفاده کنید یا یک قسط نهایی برای سند/کلیدها نگه‌دارید.
سؤالات متداول
آیا امانت الزامی است؟ نه در همه جا، اما برای هر دو طرف ریسک را کاهش می‌دهد.
آیا می‌توانم از راه دور امضا کنم؟ بله، با یک وکالت‌نامه صحیح که تأیید و قانونی شده است.
چگونه مالکیت را اثبات می‌کنم؟ سند و ثبت زمین به‌روز (یا اجاره/حق‌الملک ثبت‌شده).
کدام مدارک را بانک‌ها درخواست می‌کنند؟ هویت، مدرک آدرس، درآمد، صورتحسابهای بانکی و داستان واضح منبع وجوه.
گام‌های بعدی
اگر به یک طرح واحد که بررسی‌ها، پرداخت‌ها و تکمیل را پوشش می‌دهد نیاز دارید، بیشتر در مورد خدمات ما بیاموزید. VelesClub Int. از خریداران با پرداخت‌های مطابقت‌پذیر، بررسی دقیق و تکمیل هماهنگ در سراسر جهان حمایت می‌کند.
آیا سوالی دارید یا به مشاوره نیاز دارید؟
درخواست خود را ثبت کنید
کارشناس ما با شما تماس خواهد گرفت تا وظایف را بررسی کرده و راه‌حل‌ها را انتخاب کند و در هر مرحله از معامله در ارتباط باشد.
