چرا بلغارستان؟

• یکی از مقرون به صرفه‌ترین بازارهای املاک در اتحادیه اروپا

• عضو اتحادیه اروپا با زیرساخت‌های در حال بهبود و گردشگری در حال رشد

• افزایش علاقه به مسکن‌های ساحلی، اسکی و دانشجویی

• پتانسیل اجاره‌ای قوی در شهرهای دانشگاهی و سواحل کلیدی

• رژیم مالیاتی مطلوب: مالیات بر درآمد ثابت 10% و عدم مالیات بر ارث

آیا خارجی‌ها می‌توانند در بلغارستان ملک بخرند؟

بله — افراد و شرکت‌های خارجی می‌توانند به راحتی آپارتمان‌ها، خانه‌ها و املاک تجاری را خریداری کنند.

• شهروندان اتحادیه اروپا می‌توانند زمین و ساختمان بخرند

• شهروندان غیر اتحادیه اروپا می‌توانند آپارتمان بخرند اما باید از یک شرکت بلغاری برای خرید زمین استفاده کنند

• مالکیت زمین از طریق خرید برای افراد غیر اتحادیه اروپا محدود است

برنامه‌های اقامت و مجوزها در 2025

• بلغارستان مجوز اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در ملک ارائه می‌دهد که از حدود 300,000 € شروع می‌شود

• این مجوز اقامت موقت را ارائه می‌دهد که به طور دوره‌ای قابل تمدید است

• نیازهای فیزیکی برای حضور حداقل است و هیچ مسیری مستقیم به سمت تابعیت وجود ندارد

• مالکیت ملک به مقاصد ویزا کمک می‌کند اما نمی‌تواند تضمینی برای وضعیت باشد

فرآیند حقوقی خرید ملک

1. دریافت شناسنامه شخصی بلغاری (PIC) و افتتاح حساب بانکی محلی

2. استخدام یک سردفتر و/یا وکیل برای بررسی‌های لازم

3. امضا کردن قرارداد اولیه (پرداخت پیش‌پرداخت 5–10%)

4. انجام بازرسی‌های حقوقی و فنی (مالکیت، استثناها، مجوزها)

5. نهایی‌سازی فروش با قرارداد رسمی در دفتر آنها

6. ثبت مالکیت در ثبت املاک بلغارستان (Cadastre)

7. پرداخت تمام مالیات‌ها و هزینه‌های سردفتر مربوطه

مالیات‌ها و هزینه‌ها

• مالیات بر انتقال: 2%–3.5% از ارزش خرید، بسته به شهرداری

• هزینه‌های سردفتر و حقوقی: 1%–2% از قیمت خرید

• هزینه‌های مشاور: معمولاً 2%–3%، معمولاً به صورت مشترک

• مالیات سالانه شهرداری: حدود 0.1%–0.3% از ارزش ملک

• مالیات بر سود سرمایه: 10% ثابت بر سود

• مالیات بر درآمد اجاره: 10% ثابت بر درآمد خالص اجاره

دسترسی به وام برای خارجی‌ها

• بانک‌های بلغاری ممکن است به غیر مقیم‌ها وام بدهند—شرط معمول درآمد یا کار محلی است

• نسبة وام به ارزش (LTV): تا 70–80% بسته به پروفایل

• نرخ‌های بهره (2025): حدود 4%–6%

• خطر بالاتر ممکن است به 20–30% پیش‌پرداخت و اثبات درآمد پایدار نیاز داشته باشد

آیا بلغارستان برای شما مناسب است؟

✅ مناسب برای:

• سرمایه‌گذاران جستجوگر برای ورود مقرون به صرفه با بازده اجاره‌ای معقول

• مهاجرانی که در بلغارستان کار می‌کنند یا حرفه‌ای‌های دورکار

• خریداران خانه‌های تفریحی یا سرمایه‌گذاران اجاره کوتاه‌مدت در شهرهای ساحلی و کوهستانی

• کسانی که به دنبال اقامت موقت از طریق خرید ملک هستند

❌ کمتر مناسب برای:

• خریدارانی که انتظار تابعیت اتحادیه اروپا از طریق سرمایه‌گذاری را دارند

• سرمایه‌گذاران جستجوگر فرصت‌های سریع برای فروش (بازار سریع‌تر در حال رشد اما کوچکتر)

• خریدارانی که با ساختارهای قانونی شرکت‌های اتحادیه اروپا برای خرید زمین آشنا نیستند

بهترین مکان‌ها برای خرید در بلغارستان (2025)

صوفیه (مرکز، دانشجویی، لوزنتس)

• پایتخت با تقاضای اجاره قوی و استیجاری حرفه‌ای

• بازده: 4%–6%; افزایش خوب سرمایه

پلوودیف

• مرکز فرهنگی و دانشجویی؛ علاقه بین‌المللی در حال افزایش

• بازده: 5%–7%; قیمت‌های ورودی معقول

وارنا و بورگاس (ساحل دریای سیاه)

• نقاط داغ اجاره تابستانی با بازده‌های قوی اجاره‌ای

• بازده: 5%–8% به صورت فصلی

بانسکو و بوروتس (پیست‌های کوهستانی)

• محبوب در گردشگری اسکی؛ آپارتمان‌ها و کلبه‌ها تقاضای فصلی دارند

• بازده: 6%–9% در فصل اوج

بلیکو ترنوفو و گاوبروو

• شهرهای تاریخی با افزایش علاقه مهاجران و جمعیت‌های دانشگاهی

مروری بر بازده اجاره و ROI

ترندها در 2025

• بازارهای ساحلی در حال بهبود پس از پاندمی با توریست‌های معرفی شده قوی در تابستان

• صوفیه و پلوودیف به دلیل بخش IT و آموزش در حال رشد هستند

• افزایش طرح‌های سرمایه‌گذاری برای اقامت از طریق ملک

• گسترش مقررات اجاره تعطیلات در نزدیکی پارک‌ها و مناطق کوهستانی

اشتباهات رایج برای اجتناب

• عدم ایجاد یا استفاده از شرکتی که برای خرید زمین نیاز است

• نادیده گرفتن بودجه برای هزینه‌های مناسب نوسازی و ترجمه

• دست کم گرفتن نوسانات فصل در تقاضای اجاره

• رد کردن بازرسی‌های فنی (مسائل عادی گرمایش، عایق‌سازی)

• اتکا به اقامت یا تابعیت خودکار اتحادیه اروپا از طریق سرمایه‌گذاری

نتیجه‌گیری

بلغارستان فرصت سرمایه‌گذاری جذابی را با قیمت‌های پایین، بازده اجاره قوی و گزینه‌های اقامت موقت ارائه می‌دهد. خریداران باید به ساختار قانونی، دوره‌های تغییر تقاضا و مقررات محلی توجه کنند. با حمایت حقوقی حرفه‌ای و هدف‌گذاری هوشمند مکان، بلغارستان می‌تواند بازده قابل اعتماد و مزایای زندگی را در سال 2025 ارائه دهد.