Propiedades de alto rendimiento generadoras de ingresos en BermudasSistema británico, clima cálidoy exclusividad

Bienes raíces en Bermudas: Prestigio, oferta limitada y estrictas normas de propiedad extranjera

Por qué invertir en propiedades en Bermudas

Bermudas es un Territorio Británico de Ultramar conocido por su estilo de vida de alta gama, infraestructura bien desarrollada y sólido sector de servicios financieros. El mercado inmobiliario en Bermudas atrae principalmente a personas con un patrimonio neto ultra alto debido a su exclusividad, inventario limitado y su entorno atlántico prístino. Sin embargo, el gobierno bermudense impone estrictas limitaciones a la propiedad extranjera, lo que hace que el mercado esté altamente regulado pero sea prestigioso. Con una gobernanza estable, excelente seguridad y vuelos directos desde Estados Unidos y Reino Unido, Bermudas sigue siendo un destino de nicho pero muy deseado para compradores de segundas residencias e inversores internacionales en busca de activos raros.

Tipos de propiedades y usos permitidos

Bermudas ofrece una variedad de propiedades residenciales y comerciales de alta gama:

• Casas de lujo independientes: A menudo frente al mar, con amplias vistas, piscinas y arquitectura colonial.
• Condominios y apartamentos: Comunes en Hamilton y Warwick; generalmente más fáciles de adquirir para los extranjeros.
• Casas históricas: Hogares de piedra renovados que poseen atractivo patrimonial.
• Terreno vacío: Raro y estrictamente regulado debido a la escasez de tierras.
• Edificios comerciales: Principalmente en Hamilton, el centro financiero de Bermudas. Disponibles para entidades corporativas extranjeras bajo estricta licencia.

El uso residencial domina el mercado, con la mayoría de las propiedades adquiridas para residencias primarias o casas de vacaciones. Los alquileres a corto plazo están sujetos a licencias e impuestos.

Formatos de propiedad y marco legal

La propiedad inmobiliaria en Bermudas está regida por uno de los sistemas más restrictivos del mundo, particularmente para los no bermudenses:

• Bermudenses: Tienen plenos derechos sobre propiedades y acceso a todos los tipos de propiedades, incluyendo tierras de propiedad gubernamental.
• Residentes permanentes (titulares de PRC): Pueden comprar ciertas casas o condominios con aprobación, pero enfrentan algunas limitaciones.
• No bermudenses: Deben solicitar una licencia del Ministerio de Asuntos Internos para comprar bienes raíces. El proceso de licencia toma de 6 a 12 meses e incluye tarifas altas.
• Valor de alquiler anual (ARV): Los extranjeros solo pueden comprar propiedades con un ARV mínimo: aproximadamente BMD $126,000 (~USD $126,000) para casas y BMD $25,800 para condominios.
• Opciones de arrendamiento: Se permiten arrendamientos a largo plazo (típicamente hasta 99 años) y a veces son utilizados por compradores corporativos.

Precios y características del mercado

Las propiedades en Bermudas están entre las más caras del mundo, en gran medida debido a la limitada disponibilidad de tierra y su atractivo exclusivo. Los rangos de precios típicos incluyen:

Ubicación	Precio Promedio (USD)	Tipo de Propiedad
Parroquia de Paget	$2.5M – $10M+	Casas de lujo con vistas al mar
Southampton / Warwick	$1.2M – $5M	Casas y villas junto al agua
Parroquia de Hamilton	$800K – $3M	Casitas, casas medianas
Ciudad de Hamilton	$600K – $2.5M	Condominios y uso mixto
St. George’s	$500K – $1.5M	Casas históricas, terrenos compactos

Debido a la alta demanda y la escasez de oferta, las propiedades en ubicaciones privilegiadas tienden a mantener su valor. La demanda extranjera se centra en propiedades frente al mar y condominios de lujo que cumplan con los umbrales de ARV.

Impuestos y costos de transacción

Bermudas ofrece un entorno fiscal relativamente bajo, pero las transacciones de propiedades extranjeras conllevan altos costos iniciales:

• Impuesto de timbre: Escala progresiva para locales (hasta el 7%). Para los no bermudenses, incluido en la tarifa de licencia.
• Cuota de licencia para no bermudenses: 12.5% del precio de compra para casas, 8% para condominios (único).
• Impuesto anual sobre la propiedad: Basado en el ARV, típicamente del 1% al 2% del valor de alquiler evaluado.
• Honorarios de abogado: 1%–2% del precio de compra.
• Impuesto sobre alquileres: Si se alquila la propiedad a corto plazo, los arrendadores pagan el 7.25% del ingreso bruto por alquiler.

No hay impuesto sobre las ganancias de capital, impuesto sobre herencias ni impuesto anual sobre la propiedad basado en el valor de mercado. Sin embargo, los altos costos de adquisición hacen que la entrada sea costosa para los extranjeros.

Rendimientos de alquiler e ingresos

Bermudas tiene un mercado de alquiler relativamente pequeño, centrado en inquilinos de alto nivel, expatriados y alquileres turísticos:

• Alquileres a largo plazo: Rendimientos del 3% al 5% para villas de lujo y del 4% al 6% para condominios cerca de Hamilton o la costa sur.
• Alquileres vacacionales a corto plazo: La limitada disponibilidad y las estrictas normas de licencia significan alta ocupación durante la temporada alta (mayo a octubre). Los rendimientos brutos pueden alcanzar del 6% al 8% para unidades de playa de alta gama.

Airbnb y Booking.com se utilizan en el mercado, aunque los alquileres a corto plazo requieren licencia del gobierno y cumplimiento de las regulaciones de seguridad y del consejo de turismo.

Residencia y ciudadanía

Comprar propiedad no otorga automáticamente residencia. El sistema de inmigración de Bermudas es altamente selectivo:

• Estancia como visitante: Hasta 180 días sin visa para la mayoría de los países occidentales.
• Permisos de trabajo: Necesarios para el empleo; el empleador debe patrocinar y demostrar la falta de candidatos locales.
• Certificado de Residencia Permanente (PRC): Solo disponible después de 20 años de residencia continua o a través de criterios específicos del gobierno.
• Sin vía a la ciudadanía: Bermudas no ofrece ciudadanía; como Territorio Británico de Ultramar, los residentes pueden tener pasaportes de Territorios Británicos de Ultramar, pero la naturalización es limitada.

Por lo tanto, la inversión en bienes raíces debe verse únicamente como una adquisición de activos, no como un camino hacia la residencia o la migración.

Principales ubicaciones para inversión

Las zonas de inversión en Bermudas están concentradas a lo largo de las parroquias del sur y del centro:

• Paget y Warwick: Cerca de playas y campos de golf; casas de lujo con vistas impresionantes.
• Parroquia de Hamilton: Cerca del aeropuerto y calas tranquilas; popular entre jubilados y compradores de segundas residencias.
• Southampton: Zona bien desarrollada con Playas de Arena Rosa y resorts hoteleros.
• St. George’s: Ciudad patrimonio de la UNESCO con edificios históricos y encanto pintoresco.
• Ciudad de Hamilton: Centro de bienes raíces comerciales; algunos condominios modernos adecuados para viajeros de negocios y ejecutivos.

Infraestructura y servicios

Bermudas cuenta con infraestructura y servicios de clase mundial a pesar de su tamaño:

• Transporte aéreo: Vuelos directos a Nueva York, Toronto, Londres y Miami desde el Aeropuerto Internacional L.F. Wade.
• Cuidado de la salud: El Hospital King Edward VII Memorial y varias clínicas privadas ofrecen atención médica de alto estándar.
• Educación: Escuelas públicas y privadas que siguen los planes de estudio británicos e internacionales; unas pocas escuelas internacionales sirven a los hijos de expatriados.
• Servicios públicos: Sistemas modernos con plantas de desalinización, adopción de energía solar y acceso a internet mediante redes de fibra y LTE.
• Banca: Bancos internacionales operan en Bermudas, incluyendo HSBC y Butterfield.

Riesgos legales y de inversión

Si bien Bermudas se considera una de las jurisdicciones más seguras y estables del mundo, los inversores deben estar al tanto de:

• Barreras de entrada: Altos costos de transacción y inventario limitado restringen la accesibilidad.
• Desafíos de liquidez: Las propiedades pueden tardar en venderse debido al pequeño grupo de compradores.
• Complejidad regulatoria: Múltiples capas de aprobación y licencias para compradores extranjeros.
• Riesgo natural: Exposición a huracanes y tormentas durante la temporada de huracanes atlánticos (junio a noviembre).

Conclusión: Un mercado de activos exclusivo, estable y de prestigio

Bermudas ofrece bienes raíces ultra-premium en un entorno políticamente y económicamente estable. Aunque los compradores extranjeros enfrentan barreras significativas, aquellos que obtienen aprobación disfrutan de plenos derechos de propiedad en un mercado altamente prestigioso. Con ventajas fiscales, fuertes protecciones legales y propiedades frente al mar verdaderamente escasas, Bermudas es ideal para la preservación de riqueza a largo plazo y la inversión en un estilo de vida elite.