Los 5 documentos principales que necesita todo comprador extranjero (2025)
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25/9/2025
Los 5 documentos principales que necesita todo comprador extranjero (2025)
Las compras transfronterizas se aceptan o rechazan por la documentación. A continuación aparecen los cinco documentos que la mayoría de notarios, registros y bancos requieren — además de cómo prepararlos para que su operación se registre sin contratiempos.
Términos clave en 20 segundos
- Escritura / contrato de compraventa: el título firmado que transmite la propiedad (a menudo notarizado).
- Extracto registral: registro oficial de la titularidad y las cargas (gravámenes, cargos, restricciones).
- MT103: comprobante SWIFT de pago que muestra remitente, beneficiario, importe y concepto (finalidad).
- KYC / SoF: documentos de identidad y de origen de fondos (identificaciones, extractos, contratos de origen).
- Estado de liquidación: factura final del precio, impuestos, costes y ajustes que concuerde con los pagos.
- Legalización y traducción: apostilla/legalización consular y traducciones juradas cuando se requieran.
Una tabla clara: qué hace cada documento y cómo prepararlo correctamente
| Documento | Finalidad | Quién lo verifica | Debe incluir | Motivos de rechazo (evitar) |
|---|---|---|---|---|
| 1) Escritura/contrato de compraventa notariado | Transfiere la propiedad; base para el registro | Notario, registro, banco | Partes correctas, identificación del inmueble, precio, condiciones, firmas | Desajustes de nombres; páginas faltantes; anexos sin firmar |
| 2) Extracto registral (titularidad y cargas) | Acredita titularidad limpia y revela gravámenes/cargas | Abogado, notario, banco | Titular actual, datos de parcela/folio, lista de cargas | Extracto desactualizado; cargas sin resolver |
| 3) Comprobantes MT103 (por cada entrega) | Prueba de pago lícito por la propiedad | Banco, notario, registro | Remitente/beneficiario, importe, fecha valor, concepto | Pagos en efectivo; conceptos vagos o incorrectos |
| 4) Paquete KYC / origen de fondos (SoF) | Confirma identidad y origen del dinero | Banco, notario, registro, inmigración (si aplica) | Pasaportes/ID, prueba de domicilio, extractos, contratos de origen | Fuentes no verificables; nombres inconsistentes |
| 5) Estado de liquidación | Conciliar precio, impuestos, costes con las transferencias | Notario, contable, comprador/vendedor | Partidas y totales que coincidan con los MT103 | Totales que no coinciden; líneas de impuestos/honorarios faltantes |
| Traducciones y legalización (documentos complementarios) | Valida documentos extranjeros localmente | Notario, registro, banco, inmigración (si aplica) | Apostilla/legalización consular; traducciones juradas | Sin apostilla; traducción no jurada; documentos caducados |
Los 5 documentos principales — ordenados con consejos de preparación
- Escritura/contrato de compraventa notariado
Preparación: verifique los nombres legales (según pasaportes), identificadores del inmueble, precio y hitos. Si firma a distancia, gestione un Poder notarial legalizado aceptado por el registro. - Extracto registral (titularidad y cargas)
Preparación: solicite un extracto reciente y el certificado de cargas; resuelva las cargas antes del intercambio; añada comprobaciones de permisos/zonificación si piensa alquilar o reformar. - Comprobantes MT103 (uno por entrega)
Preparación: realice los pagos vía cuenta de garantía o cuenta del cliente; copie la redacción del contrato/escritura en el concepto; archive cada MT103 con el estado de liquidación. - Paquete KYC / origen de fondos (SoF)
Preparación: pasaportes y comprobante de domicilio; extractos y contratos que acrediten el origen (salario, ahorros, venta de activos). Mantenga nombres e importes coherentes en todos los documentos. - Estado de liquidación
Preparación: solicítelo antes del cierre; verifique los totales frente al precio, impuestos y honorarios legales/notariales; concilie con todos los MT103.
Lista rápida de verificación para montaje (ordenada)
- Solicite el estado de liquidación antes de la transferencia final; concilie los totales con los MT103.
- Una carpeta PDF indexada: 00_IDs, 01_Registro, 02_Contratos, 03_ComprobantesDinero, 04_Impuestos-Honorarios.
- Verifique cruzadamente nombres, identificadores de parcela y números de contrato entre escritura ⇄ registro ⇄ MT103.
- Si usa poder: notarice + apostilla/legalización consular; añada traducción jurada cuando se exija.
- Mantenga el extracto registral más reciente fechado lo más cerca posible del cierre.
- Guarde las confirmaciones de liberación de la cuenta de garantía/cuenta del cliente junto con el conjunto de MT103.
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Mini caso (rechazo evitado)
Problema: El registro paralizó la inscripción porque los conceptos MT103 no hacían referencia al contrato y el extracto registral tenía dos meses de antigüedad.
Solución: volver a emitir las transferencias con los conceptos correctos; obtener un extracto registral reciente; adjuntar un estado de liquidación conciliado. La inscripción se aceptó la misma semana.
Preguntas frecuentes
¿Los impuestos/honorarios cuentan para los umbrales de elegibilidad? No — solo el valor consignado en la escritura; haga coincidir los MT103 y el estado de liquidación con el precio.
¿Siempre se requiere un MT103? Para transferencias transfronterizas, sí — es el comprobante bancario estándar que aceptan la mayoría de notarios y registros.
¿Las traducciones deben ser juradas/legalizadas? En muchas jurisdicciones, sí. Utilice traducciones juradas y apostilla/legalización consular.
¿Necesito un poder (PoA)? Solo si no puede asistir; debe estar notariado, legalizado y ser aceptado por el registro.
Qué responde este artículo
- ¿Qué cinco documentos importan más? Escritura/contrato, extracto registral, MT103s, KYC/SoF, estado de liquidación.
- ¿Cómo preparo cada uno? Consejos prácticos para evitar rechazos y retrasos.
- ¿Cómo mantengo todo consistente? Carpeta indexada, nombres/IDs coincidentes, conceptos paralelos.
- ¿Qué comprobantes aceptan realmente notarios y registros? MT103 + estado de liquidación conciliado + extracto registral actualizado.
- ¿Qué debo hacer con antelación? Solicitar el extracto registral y pedir el estado de liquidación antes de hacer la transferencia.
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