¿Por qué Serbia?

• Vecina de la UE, con un crecimiento económico fuerte y una infraestructura en mejora

• Bienes raíces asequibles en comparación con los mercados de la UE

• Impulsada por centros tecnológicos como Belgrado, Novi Sad y Niš

• Alta demanda de alquiler por parte de estudiantes, expatriados y trabajadores remotos

• Estilo de vida atractivo, rica historia y un sector turístico emergente

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Serbia?

Sí — tanto extranjeros no pertenecientes a la UE como ciudadanos serbios pueden comprar libremente apartamentos, casas y propiedades comerciales.

• No existen restricciones sobre la propiedad para individuos o empresas extranjeras

• Derechos legales iguales y plena propiedad, incluyendo terrenos

Programas de Residencia y Permisos 2025

• No hay “Visa dorada” vinculada a la compra de propiedades

• Las vías estándar incluyen empleo, inversión en negocios, reagrupación familiar

• Poseer propiedad apoya las solicitudes de visa/residencia, pero solo la propiedad no es suficiente

Proceso legal para comprar propiedad

1. Obtener un NIF serbio (PIB) y abrir una cuenta bancaria local

2. Contratar un notario y/o abogado para búsqueda de títulos y redacción de contratos

3. Firmar un precontrato con depósito (usualmente 10%)

4. Realizar la debida diligencia: título, gravámenes, documentación del edificio

5. Finalizar la venta con un contrato notariado

6. El notario registra la propiedad en el Catastro

7. Pagar todos los impuestos aplicables y honorarios notariales

Impuestos y tarifas

• Impuesto de transferencia de bienes raíces: 2.5% del precio de compra

• Honorarios notariales y legales: ~1%–2%

• Honorarios de agentes: Típicamente 2%–3% (generalmente paga el comprador)

• Impuesto anual sobre la propiedad: 0.3%–1.5% del valor de la propiedad

• Impuesto sobre ganancias de capital: 15% sobre las ganancias (exento si se posee >2 años o es residencia principal)

• Impuesto sobre ingresos de alquiler: 10–15% fijo dependiendo de la selección bruta/neta

Disponibilidad de hipotecas para extranjeros

• Los bancos serbios otorgan préstamos a no residentes con prueba de ingresos estables

• Relación préstamo-valor (LTV): típicamente 60–70%

• Tasas de interés (2025): alrededor del 4%–7%, variable según el estado crediticio

• A menudo se requieren pagos iniciales más altos o garantes para extranjeros

¿Es Serbia el lugar adecuado para usted?

✅ Ideal para:

• Inversores con presupuesto ajustado que buscan valor cercano a la UE

• Expats y profesionales remotos que necesitan propiedades de alquiler

• Inversores que compran para alquilar y que apuntan a ciudades en crecimiento tecnológico y turístico

• Inversores primerizos que prueban oportunidades en mercados emergentes

❌ Menos ideal para:

• Aquellos que esperan derechos de residencia solo por poseer propiedad

• Inversores que buscan retorno rápido y de alto rendimiento al revender

• Compradores no familiarizados con la burocracia balcánica y el idioma

Mejores lugares para comprar en Serbia (2025)

Belgrado (Vračar, Novi Beograd, Dorćol)

• Ciudad capital con alta demanda de alquiler corporativo y estudiantil

• Rendimientos: 4%–6% con aumento de valores inmobiliarios

Novi Sad

• Centro tecnológico, cultural y estudiantil (Festival Exit)

• Rendimientos: 5%–7%; precios moderados en comparación con Belgrado

Niš

• Centro industrial y de TI en crecimiento, bajo costo de entrada

• Rendimientos: 6%–8% con creciente demanda

Ciudades suburbanas y costeras (por ejemplo, Zlatibor, Kopaonik)

• Propiedades en estaciones de montaña y turísticas

• Rendimientos estacionales: 7%–10% de ingresos de alquiler en temporada alta

Visión general de rendimiento de alquiler y ROI

Tendencias en 2025

• El mercado inmobiliario de Belgrado sigue creciendo gracias a la inversión extranjera

• Novi Sad se expande con su sector de TI y turismo de festivales

• Niš emerge como un mercado de alquiler urbano en ascenso por su asequibilidad

• Aumento de alquileres vacacionales en estaciones de montaña y lagos, impulsado por la recuperación del turismo

Errores comunes a evitar

• No verificar los detalles del registro de tierras en serbio

• Pasar por alto los estudios técnicos: los edificios antiguos a menudo necesitan renovación

• Subestimar los costos de agencias y notarios

• Esperar una visa o residencia solo por la compra de propiedad

• Ignorar las normativas locales para alquileres a corto plazo en zonas turísticas

Conclusión

Serbia ofrece un mercado inmobiliario en crecimiento, asequible y abierto, ideal para inversores que buscan sólidos rendimientos de alquiler y crecimiento de capital en ciudades europeas emergentes. Aunque la burocracia y la traducción pueden presentar obstáculos, los resultados pueden ser gratificantes, especialmente en centros tecnológicos y destinos turísticos. Con asesoría local y la debida diligencia, Serbia es un atractivo destino de inversión para 2025.