Portugal sigue siendo uno de los destinos más deseables de Europa para la inversión inmobiliaria, combinando calidad de vida, clima y un entorno favorable para los inversores. En 2025, el mercado se está ajustando tras las reformas del Golden Visa, pero la demanda se mantiene alta en las principales áreas urbanas y costeras.

Esta guía explora los mejores lugares para invertir, las consideraciones legales para los compradores extranjeros y cómo navegar por las cambiantes reglas de residencia en Portugal.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?

Sí. No hay restricciones para que los extranjeros compren bienes raíces en Portugal.

• Los compradores tienen los mismos derechos legales que los ciudadanos locales.

• No se requieren licencias ni permisos especiales.

• La compra se puede realizar a nombre individual o corporativo.

Portugal también permite a los propietarios extranjeros solicitar residencia a largo plazo a través de los visados D7 o del nuevo visado para nómadas digitales.

Las mejores ubicaciones de inversión en Portugal en 2025

1. Lisboa y alrededores

La capital de Portugal sigue impulsando la apreciación del valor, especialmente en barrios regenerados y suburbios centrados en la tecnología.

Zonas destacadas:

• Parque das Nações: Frente al mar de alto nivel y apto para familias

• Marvila y Beato: Distritos de moda y en proceso de gentrificación

• Oeiras: Centro tecnológico suburbano con alta demanda de alquiler

2. Oporto

Conocida por su vino, su encanto y su creciente cultura de startups, Oporto ofrece una alternativa urbana de inversión más asequible.

Atracción para inversores:

• Apartamentos históricos y hoteles boutique

• Mercados turísticos y estudiantiles sólidos

• Regeneración urbana en curso

3. El Algarve

El Algarve sigue siendo un destino principal para casas de vacaciones e inversores en estilo de vida.

Áreas clave:

• Lagos: Villas de lujo y alquileres junto a la playa

• Vilamoura: Propiedades en campos de golf y marinas

• Faro y Tavira: Mercados en crecimiento con mejoras en infraestructuras

4. Costa de Plata

Emergiendo como una alternativa más tranquila y asequible al Algarve.

Puntos calientes:

• Nazaré: Destino de surf con atractivo para alquileres

• Óbidos: Ciudad histórica con comunidades cerradas de alta gama

Tendencias del mercado y ROI

A pesar de la eliminación del Golden Visa para propiedades residenciales en Lisboa, Oporto y gran parte del Algarve, el mercado sigue siendo resiliente.

Tendencias clave:

• Aumento de la demanda de viviendas energéticamente eficientes

• Altos retornos en alquileres a corto plazo (STR) en zonas turísticas

• Crecimiento en el valor en ciudades secundarias y pueblos costeros

Rangos de rendimiento de alquiler (2025):

• Lisboa: 4.5–6%

• Oporto: 5–7%

• Algarve: 5–8%

• Costa de Plata: 6–8.5%

Resumen legal y fiscal

Proceso de compra:

• Reserva y CPCV (contrato preliminar)

• Diligencia debida y registro notarial

• Firma de escritura y actualización del registro de la propiedad

Impuestos y costos:

• IMT (impuesto de transferencia de propiedad): 5–8%

• Impuesto de Timbre: 0.8%

• Honorarios notariales y legales: 1–2%

• IMI anual (impuesto sobre la propiedad): 0.3–0.45% del valor imponible

Se recomienda que los extranjeros contraten a un abogado de habla inglesa o a un agente de compras local para una orientación adecuada.

Opciones de visa y residencia en Portugal en 2025

Aunque las opciones de Golden Visa residenciales han sido restringidas, otros caminos siguen abiertos:

• Golden Visa (comercial/fondos de inversión): sigue siendo válida para inversiones en fondos o zonas rurales

• Visa D7: para generadores de ingresos pasivos y jubilados

• Visa para nómadas digitales: para trabajadores remotos con ingresos mensuales superiores a €3,000

Las tres opciones conducen a la residencia permanente y eventual ciudadanía.

¿Qué comprar en 2025?

• Apartamentos renovados en Oporto o en áreas periféricas de Lisboa

• Villas de resort con potencial para STR en el Algarve

• Hoteles boutique o B&Bs en la Costa de Plata

• Unidades comerciales elegibles para Golden Visa

Precio promedio por m² (2025):

• Lisboa: €4,800

• Oporto: €3,600

• Algarve: €4,200

• Costa de Plata: €2,700

Perfiles de inversor

Inversor A: expatriado sudafricano que adquirió 2 unidades listas para STR en Lagos

• Gasto total: €680,000

• ROI de STR: 7.9% anual

Inversor B: empresario tecnológico alemán que abrió un espacio de coworking/coliving en Beato

• Inversión: €1.1M

• Rendimiento: 8.5% y aumento del valor del activo

Reflexiones finales

Portugal sigue siendo un destino de inversión robusto en 2025. Ya sea que esté buscando ingresos basados en el turismo en el Algarve, crecimiento urbano con enfoque tecnológico en Lisboa y Oporto, o gemas ocultas a lo largo de la Costa de Plata, las oportunidades son reales y variadas.

A pesar de los cambios en las políticas, el ecosistema de inversores en Portugal continúa evolucionando, favoreciendo un crecimiento sostenible y a largo plazo, con múltiples vías de visa y sin restricciones sobre la propiedad extranjera.

Para rendimiento, estilo de vida y preparación para el futuro, Portugal sigue adelante.