Transacciones notariales de propiedades en el extranjero (2025): qué esperar
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25/9/2025
Transacciones notariales de propiedades en el extranjero (2025): qué esperar
En muchos países, la compraventa de una propiedad solo es válida cuando se firma y certifica ante un notario. El notario confirma las identidades, verifica la documentación y se asegura de que la operación se presente en el registro de la propiedad. Esta guía explica cómo funcionan las transacciones notariales en el extranjero, qué documentos preparar y qué costes esperar.
Términos clave en 20 segundos
- Notarización: certificación legal de un título o contrato por un notario autorizado.
- Escritura de compraventa: contrato oficial que transfiere la titularidad del vendedor al comprador.
- Estado de liquidación: desglose de pagos, honorarios e impuestos vinculados a la operación.
- Poder (PoA): documento legal que autoriza a otra persona a firmar en tu nombre.
- Presentación en el registro: acto de inscribir la escritura en el registro de la propiedad para que el comprador figure como nuevo propietario.
- MT103: comprobante SWIFT de pago que demuestra que los fondos se han transferido según lo acordado.
Etapas de una transacción notarial
| Fase | Qué sucede | Documentos involucrados | Rol del comprador |
|---|---|---|---|
| 1. Redacción | Abogado/notario prepara el borrador de la escritura con los términos clave | Borrador de la escritura, identificaciones, extracto del registro, comprobación de cargas | Revisar el borrador con el asesor; confirmar los hitos de pago |
| 2. Cita | El notario fija la firma; las partes o sus representantes asisten | Pasaporte/ID, poder si procede | Comparecer en persona o otorgar poder |
| 3. Verificación | El notario verifica identidades, titularidad, permisos y certificados | Registros del registro, recibos fiscales, certificados de estar al corriente de suministros | Proporcionar originales y copias certificadas |
| 4. Firma | Las partes firman la escritura ante el notario | Escritura final de compraventa | Firmar o confirmar mediante poder |
| 5. Pago | Fondos liberados (escrow, cuenta del cliente o transferencia directa) | MT103 bancario, aviso de liberación de la cuenta escrow | Confirmar que el concepto de la transferencia coincida con el contrato; conservar comprobantes |
| 6. Inscripción | El notario presenta la escritura en el registro de la propiedad | Escritura, recibos fiscales, estado de liquidación | Recoger el comprobante de presentación; hacer seguimiento de la emisión del nuevo extracto |
| 7. Emisión | El registro emite el extracto actualizado a nombre del comprador | Nuevo extracto registral | Recoger copias certificadas para archivo y para financiación |
Costes — qué presupuestar (orientativo)
Ejemplo: Precio 350,000. Honorarios notariales 0.5–1.0% = ~1,750–3,500. Tasa registral 0.3–0.6% = ~1,050–2,100. Revisión legal 1% = 3,500. Impuesto de transmisión (cuando corresponda) 5% = 17,500. Extras totales ≈ 23,000–26,000 (≈ 6–7% del precio).
Lista de verificación para un cierre notarial sin problemas
- Solicita extractos recientes del título y de cargas antes del borrador de la escritura.
- Confirma que el notario esté habilitado y reconocido por el registro.
- Prepara de antemano los recibos fiscales y certificados de estar al corriente.
- Alinea el calendario de pagos con la notarización: utiliza cuentas escrow o cuentas de cliente cuando sea posible.
- Conserva copias certificadas de la escritura y del extracto registral final.
Documentos que te protegen
Escritura de propiedad, certificado de cargas, contrato de compraventa notariado, estado de liquidación, recibos fiscales, MT103, extracto registral actualizado. Para listas de verificación y plantillas de presentación preparadas, consulta soporte de asesoría. Para una visión completa de cómo coordinamos cierres notariales, visita nuestros servicios.
Dos notas de expertos
“El notario es neutral: comprueba los documentos, pero no negocia por ti. Solicita siempre una revisión legal independiente.” — Elena, asesora senior de bienes raíces
“No liberes la totalidad de los fondos antes de la inscripción en el registro; vincula la liberación desde la cuenta escrow o la cuenta del cliente a la presentación de la escritura.” — Noah, especialista en cumplimiento
Errores comunes (y soluciones rápidas)
Firmar sin revisar el borrador → haz que un abogado revise siempre los términos de la escritura.
Suponer que el notario libera de deudas → confirma que las deudas y cargas estén saldadas antes de firmar.
Pagar fuera del contrato → utiliza cuentas escrow o de cliente; conserva los MT103.
Omitir copias certificadas → las necesitarás para reventa, herencias o financiación.
Preguntas frecuentes
¿Todos los países requieren notarización? No — los sistemas de common law pueden usar abogados o registradores en lugar de notarios.
¿Puedo firmar de forma remota? Sí, con un poder notarial legalizado o aceptado por la jurisdicción local.
¿Quién paga los honorarios notariales? A menudo se reparten; en algunos países el comprador paga todo — verifica el contrato y la normativa local.
¿Qué demuestra que soy propietario? El extracto registral actualizado emitido tras la notarización y la inscripción.
Siguientes pasos
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