Inversión en bienes raíces en Filipinas 2025: Propiedad extranjera, leyes sobre propiedades y mejores lugares para invertir
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16/9/2025
✅ ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Filipinas?
Sí — los extranjeros pueden comprar condominios y edificios, pero no pueden poseer terrenos directamente. La propiedad de terrenos está restringida a ciudadanos y corporaciones filipinas con al menos 60% de propiedad filipina.
🏢 Puedes comprar legalmente unidades de condominio, edificios y arrendamientos a largo plazo, pero los terrenos están fuera del alcance de los individuos extranjeros.
⚖️ Leyes sobre propiedad extranjera en Filipinas (2025)
🔹 Permitido para extranjeros:
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Condos (hasta un 40% de cualquier proyecto de condominio)
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Casas construidas en terrenos alquilados
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Edificios comerciales en terrenos alquilados
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Arrendamientos de terrenos a largo plazo (hasta 50 años + renovación de 25 años)
🔹 No permitido:
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Propiedad directa de terrenos
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Propiedad de terrenos agrícolas o de cultivo
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Poseer más del 40% de un edificio de condominios
🔹 A través de corporaciones (con socios filipinos):
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Un extranjero puede poseer propiedad a través de una corporación registrada en Filipinas en la que los filipinos poseen el 60% de las acciones.
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Utilizado para negocios o inversiones a gran escala, no para propiedades personales.
🏙️ Mejores ciudades para invertir en Filipinas (2025)
🔹 1. Metro Manila
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Capital comercial y de negocios
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Condominios altos, apartamentos con servicios y alquileres para estudiantes
🔹 2. Cebu
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Crecimiento rápido en la industria del turismo y BPO
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Propiedad asequible con alta demanda de alquiler
🔹 3. Davao
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Limpio, seguro y en rápido desarrollo
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Popular entre los OFWs y jubilados extranjeros
🔹 4. Baguio
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Capital de verano y centro educativo
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Demanda de casas vacacionales y alquileres para estudiantes
🔹 5. Boracay y Palawan
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Destinos de playa mundialmente famosos
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Inversión en resorts boutique y villas de vacaciones (en arrendamiento)
💰 Precios de propiedades en 2025
| Ciudad/Región | Precio Promedio (PHP/m²) | Aproximadamente (€/m²) |
|---|---|---|
| Metro Manila | ₱200,000–₱300,000 | €3,200–€4,800 |
| Ciudad de Cebu | ₱120,000–₱180,000 | €1,900–€2,900 |
| Davao | ₱90,000–₱150,000 | €1,400–€2,400 |
| Boracay/Palawan | ₱100,000–₱200,000 | €1,600–€3,200 |
| Baguio | ₱80,000–₱130,000 | €1,300–€2,100 |
Los condominios en Metro Manila y Cebu son los más populares entre los inversores extranjeros.
📈 Rendimientos de alquiler y ROI
| Ubicación | Rendimiento a Largo Plazo | ROI a Corto Plazo |
|---|---|---|
| Metro Manila | 4.5–6.5% | 6–8% |
| Cebu | 5–7% | 7–10% |
| Davao | 5–6.5% | 6–8% |
| Boracay | 6–8% | 9–12% |
| Baguio | 4.5–6% | 6–8% |
Los alquileres a corto plazo son comunes, pero se aplican licencias locales y las reglas de la asociación de condominios.
🛠️ Proceso de compra para extranjeros
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Elige un condominio en un desarrollo que cumpla con la normativa (máximo 40% de propiedad extranjera)
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Firma un acuerdo de reserva y paga un depósito inicial
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Firma un Contrato de Venta y completa la debida diligencia
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Completa el pago y firma la Escritura de Venta
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Registra el título con la Autoridad de Registro de Tierras (LRA)
⏱️ Tiempo de espera: 30–90 días
🔍 Siempre trabaja con un abogado inmobiliario local y un corredor registrado.
🧾 Impuestos y tarifas
| Tipo | Tasa/Costo |
|---|---|
| Impuesto de transferencia | ~0.5–0.75% del precio de venta |
| Impuesto de timbre documental | 1.5% del precio de venta |
| Tarifa de registro | 0.25% del valor zonal |
| Impuesto sobre ganancias de capital | 6% (generalmente pagado por el vendedor) |
| Impuesto sobre ingresos por alquiler | 25% fijo (no residentes) o escala graduada (residentes) |
| Impuesto anual sobre propiedades | 1–2% del valor evaluado |
Generalmente, el comprador paga las tarifas de registro, timbre documental y notariales.
🛂 ¿Comprar propiedad otorga residencia?
❌ No se otorga residencia automática al adquirir una propiedad.
Sin embargo:
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Los inversores pueden solicitar la Visa de Residente Jubilado Especial (SRRV) invirtiendo más de USD 50,000.
-
La SRRV permite entrada múltiple, estancia indefinida, y derechos de trabajo/negocios.
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No hay requisito de comprar propiedad, pero comprar bienes raíces puede formar parte de la condición de inversión para la SRRV.
🏘️ ¿Quién debería invertir en Filipinas?
✅ Ideal para:
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Jubilados extranjeros o nómadas digitales
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Inversores de condominios a largo plazo enfocados en ingresos por alquiler
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Compradores que buscan lugares tropicales a costos de entrada más bajos
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OFWs (Trabajadores Filipino en el Extranjero) que buscan vivienda futura
❌ No ideal para:
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Inversores que requieren propiedad de terrenos
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Compradores incómodos con burocracia y regulación inconsistente
🔮 Tendencias del mercado 2025 en Filipinas
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Condominios en Metro Manila y Cebu recuperándose después de la pandemia.
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Boom turístico genera interés en alquileres a corto plazo (STR) en Boracay y Palawan.
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El gobierno promueve la expansión de infraestructuras (nuevos aeropuertos, transporte).
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Aumento de edificios ecológicos y inteligentes para inversores urbanos.
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Más trabajadores digitales y jubilados extranjeros buscando vivienda costera.
🧭 Reflexiones finales
Filipinas ofrece una mezcla única de vida en la playa asequible, fuerte demanda turística y rendimientos estables. Aunque la propiedad de terrenos por parte de extranjeros está restringida, las inversiones en condominios y arrendamientos siguen siendo accesibles y rentables.
Con apoyo legal y una estrategia inteligente, los extranjeros pueden disfrutar tanto de beneficios de estilo de vida como de retornos, especialmente en las principales ciudades y regiones turísticas.
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