Debida diligencia para propiedades en el extranjero (2025): Lista de comprobación para compradores
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16/9/2025
Debida diligencia para propiedades en el extranjero (2025): Lista de comprobación para compradores
Comprar en el extranjero significa que no puedes depender solo de la palabra del vendedor. La debida diligencia es el proceso de verificar los aspectos legales, financieros y técnicos antes de firmar o transferir fondos. Esta guía te ofrece una lista de comprobación clara para evitar sorpresas costosas.
Regla rápida
Nunca liberes el monto total hasta que tu abogado o asesor confirme que el título es limpio, que no hay deudas, que los permisos son correctos y que los términos de pago son seguros. Si deseas apoyo durante este proceso, lee más sobre servicios de asesoría práctica.
Lista de comprobación de debida diligencia — tabla clara única
| Área | Qué verificar | Documentos / pruebas | Riesgo si falta |
|---|---|---|---|
| Título y propiedad | Confirmar que el vendedor es el propietario legal | Extracto de título, referencia de escritura, búsqueda en el registro | Riesgo de fraude; contrato no ejecutable |
| Gravámenes | Verificar si hay gravámenes, hipotecas, disputas | Certificado de gravámenes, documentos de liberación de hipoteca | Transferencia de deudas ocultas con la propiedad |
| Permisos y zonificación | Confirmar que el uso de la propiedad es legal (residencial, alquiler, etc.) | Certificado de zonificación, permisos de planificación | Prohibición de uso, demolición o multas |
| Reglas de condominio/HOA | Revisar estatutos, cuotas, tarifas de servicio | Estatuto de la HOA, cronograma de tarifas, actas de reuniones | Restricciones en alquileres; tarifas inesperadas |
| Impuestos y servicios | Confirmar que el vendedor pagó impuestos y facturas de la propiedad | Certificado de liquidación de impuestos, recibos de servicios públicos, certificado de la HOA | El comprador hereda impuestos no pagados o deudas |
| Encuesta técnica | Verificar condición estructural, sistemas, defectos | Informe del tasador, certificado de energía | Costos ocultos de reparación, propiedad insegura |
| Cumplimiento (KYC/SoF) | Preparar el archivo de cumplimiento del comprador | Pasaporte, extractos bancarios, narrativa de SoF, MT103 | El banco puede congelar la transferencia; el notario bloquea la escritura |
| Pagos y método | Asegurar transferencias en fideicomiso o seguras | Acuerdo de fideicomiso o cronograma de pagos; MT103 | Fondos en riesgo; auditoría poco clara |
Cómo usar la lista de comprobación
Comienza con el título y los gravámenes. Luego, confirma la zonificación y los permisos, y revisa las reglas de condominio/HOA si aplica. Reúne los recibos de impuestos y servicios del vendedor. Solicita una encuesta técnica para detectar defectos. Al mismo tiempo, prepara tu propio paquete de KYC/SoF. Finalmente, establece un método de pago seguro con narrativas que coincidan con el contrato. Para flujos de pago de ejemplo, ve más sobre pagos transfronterizos seguros.
Consejos prácticos
Centraliza documentos: mantén todo en una carpeta. Usa traducciones certificadas: si lo exige el registro o el banco. Verifica nombres: el nombre del vendedor debe coincidir en el título, la identificación y la cuenta bancaria. Planifica el tiempo: los registros, encuestas y permisos tardan semanas — comienza temprano.
Dos notas de expertos
“La forma más rápida de perder semanas es saltarse las verificaciones registrales — siempre solicita el extracto oficial.” — Sofía, Gerente de Transacciones
“Solicita la encuesta antes de enamorarte de la propiedad — los defectos ocultos son más baratos de evitar que de reparar.” — Daniel, Asesor Legal
Errores comunes (y correcciones rápidas)
No verificar gravámenes → los gravámenes siguen a la propiedad; confirma con el registro.
Saltar la zonificación → alquileres o prohibiciones de uso ilegales más adelante.
Impuestos/servicios no pagados → agrega certificados de liquidación del vendedor a tu archivo.
Sin copias de MT103 → cada transferencia debe tener una prueba bancaria almacenada junto con la escritura.
FAQ
¿Se necesita siempre debida diligencia? Sí — incluso para construcciones nuevas, verifica permisos y garantías.
¿Quién paga por la encuesta? Generalmente el comprador; considérelo parte del costo seguro de compra.
¿Qué pasa si el registro es lento? Reserva con anticipación y permite semanas de margen.
¿Puede mi abogado hacer todo esto? Sí — pero verifica que cubran aspectos técnicos además de legales.
Próximos pasos
Si deseas un plan de debida diligencia coordinado con plantillas de documentos y salvaguardas de pago, explora nuestro apoyo de asesoría. Para servicios más amplios que cubran desde la búsqueda hasta el cierre, lee más sobre nuestros servicios.
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