¿Por qué elegir Bulgaria?

• Uno de los mercados inmobiliarios más asequibles de la UE

• Miembro de la UE con infraestructura en desarrollo y turismo en crecimiento

• Mayor interés por las viviendas costeras, de esquí y para estudiantes

• Fuerte potencial de alquiler en las principales ciudades universitarias y costeras

• Régimen fiscal favorable: 10% de impuesto sobre la renta y sin impuesto de sucesiones

¿Pueden los Extranjeros Comprar Propiedades en Bulgaria?

Sí — los individuos y empresas extranjeras pueden comprar libremente apartamentos, casas y propiedades comerciales.

• Los ciudadanos de la UE pueden comprar terrenos y edificios

• Los ciudadanos no pertenecientes a la UE pueden comprar apartamentos pero deben utilizar una empresa búlgara para la adquisición de terrenos

• La propiedad de terrenos por compra está restringida para individuos no pertenecientes a la UE

Programas de Residencia y Permiso 2025

• Bulgaria ofrece un permiso de residencia a través de inversión en propiedades, a partir de ~€300,000

• Esto otorga residencia temporal, renovable periódicamente

• Los requisitos de estancia física son mínimos; no hay un camino directo a la ciudadanía

• Poseer una propiedad respalda los propósitos de visado, pero no garantiza el estatus

Proceso Legal para Comprar Propiedad

1. Obtén un ID personal búlgaro (PIC) y abre una cuenta bancaria local

2. Contrata un notario y/o abogado para la debida diligencia

3. Firma un contrato preliminar (pago anticipado del 5–10%)

4. Realiza inspecciones legales y técnicas (título, exclusiones, permisos)

5. Finaliza la venta con un contrato notariado en su oficina

6. Registra la propiedad en el Registro de la Propiedad (Catastro) búlgaro

7. Paga todos los impuestos y honorarios notariales aplicables

Impuestos y Honorarios

• Impuesto de Adquisición: 2%–3.5% del valor de compra, dependiendo del municipio

• Honorarios Notariales y Legales: 1%–2% del precio de compra

• Honorarios de Agentes: Típicamente 2%–3%, a menudo compartidos

• Impuesto Municipal Anual: ~0.1%–0.3% del valor de la propiedad

• Impuesto sobre las Ganancias de Capital: 10% plano sobre la ganancia

• Impuesto sobre Ingresos por Alquiler: 10% plano sobre los ingresos netos de alquiler

Disponibilidad de Hipotecas para Extranjeros

• Los bancos búlgaros pueden prestar a no residentes; una condición común es tener ingresos o empleo local

• Relación Préstamo-Valor (LTV): Hasta 70–80% dependiendo del perfil

• Tasas de Interés (2025): Alrededor del 4%–6%

• Un mayor riesgo puede requerir un pago inicial del 20–30% y prueba de ingresos estables

¿Es Bulgaria Adecuada para Ti?

✅ Ideal para:

• Inversores que buscan una entrada asequible con rendimientos de alquiler respetables

• Expatriados que trabajan en Bulgaria o profesionales remotos

• Compradores de casas de vacaciones o inversores en alquiler a corto plazo en ciudades costeras y montañosas

• Aquellos interesados en residencia temporal a través de la compra de propiedades

❌ Menos ideal para:

• Compradores que esperan obtener la ciudadanía de la UE mediante inversión

• Inversores que buscan oportunidades de compra rápida (el mercado está creciendo más rápido, pero es más pequeño)

• Compradores que no están familiarizados con las estructuras legales de empresa de la UE para la compra de terrenos

Principales Lugares para Comprar en Bulgaria (2025)

Sofía (Centro, Studentski grad, Lozenets)

• Ciudad capital con una fuerte demanda de alquileres y arrendamientos profesionales

• Rendimientos: 4%–6%; buena apreciación de capital

Plovdiv

• Centro cultural y estudiantil; interés internacional en rápido crecimiento

• Rendimientos: 5%–7%; precios de entrada moderados

Varna & Burgas (Costa del Mar Negro)

• Puntos calientes de alquiler veraniego con fuertes retornos en alquileres a corto plazo

• Rendimientos: 5%–8% estacionalmente

Bansko & Borovets (Estaciones de Montaña)

• Popular entre el turismo de esquí; apartamentos y chalets presentan demanda estacional

• Rendimientos: 6%–9% durante la temporada alta

Veliko Tarnovo & Gabrovo

• Ciudades históricas con creciente interés de expatriados y poblaciones universitarias

Resumen de Rendimiento de Alquiler y ROI

Tendencias en 2025

• Los mercados costeros se están recuperando tras la pandemia con un fuerte turismo de verano

• Sofía y Plovdiv experimentan crecimiento gracias al sector IT y la educación

• Aumento de los esquemas de inversión en propiedades para obtener residencia

• Ampliación de las regulaciones de alquiler vacacional cerca de parques y montañas

Errores Comunes a Evitar

• No establecer o utilizar una empresa cuando sea necesario para la compra de terrenos

• No presupuestar los costos apropiados de renovación y traducción

• Subestimar las fluctuaciones estacionales del mercado en la demanda de alquiler

• Saltarse las inspecciones técnicas (problemas comunes de calefacción, aislamiento)

• Contar con la residencia o ciudadanía automática de la UE a través de la inversión

Conclusión

Bulgaria presenta una atractiva oportunidad de inversión con precios bajos, altos rendimientos de alquiler y opciones de residencia temporal. Los compradores deben tener en cuenta la estructura legal, los ciclos de demanda estacionales y las regulaciones locales. Con apoyo legal experto y un enfoque inteligente en la ubicación, Bulgaria puede ofrecer retornos confiables y beneficios para el estilo de vida en 2025.