Investitionsimmobilien in Johor Bahru – Möglichkeiten für KäuferGrenzhub nahe Singapurmit einem aktiven Markt

Immobilien in Johor Bahru: Malaysias südliches Tor mit grenzüberschreitendem Anlagepotenzial

Einführung: Warum in Johor Bahru investieren?

Johor Bahru (JB), die Hauptstadt des Bundesstaates Johor, zählt zu den am schnellsten wachsenden urbanen Zentren Malaysias. Direkt an der Grenze zu Singapur gelegen, hat es sich aufgrund seiner strategischen Lage, des Infrastrukturwachstums und der vergleichsweise niedrigen Immobilienpreise zu einem Hotspot für Immobilieninvestitionen entwickelt. Johor Bahru zieht sowohl malaysische als auch ausländische Investoren an — insbesondere Singapurans — die von den Kostenvorteilen, hohen Mietrenditen und den zukünftigen Entwicklungsaussichten im Zusammenhang mit dem Johor–Singapur RTS (Schnelltransportsystem) profitieren. JB, ein Teil des Entwicklungszentrums Iskandar Malaysia, vereint Erschwinglichkeit, urbanen Komfort und internationales Potenzial.

Immobilienarten in Johor Bahru

• Hochhäuser: Befinden sich im Stadtzentrum von JB, Medini, Danga Bay und in der Nähe des CIQ-Checkpoints
• Serviced Apartments: Marken- und nicht markengebundene Wohnungen, geeignet für Kurz- und Langzeitmieter
• Eigenheime: Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Bungalows in geschlossenen Wohnanlagen wie Horizon Hills oder East Ledang
• Gewerbliche Immobilien: Ladenflächen, Einzelhandelsgeschäfte und Büros in Nusajaya und Taman Mount Austin
• Industrieimmobilien: Logistikzentren, Fabriken und Lagerhäuser in Tebrau, Senai und Pasir Gudang

Dürfen Ausländer Immobilien in Johor Bahru kaufen?

• Ja, mit Mindestpreisschwellen: In Johor dürfen Ausländer Immobilien erwerben, die über RM 1 Million kosten
• Eigentum in freiem und Pachtverhältnis: Beide Eigentumsarten sind verfügbar, aber prüfen Sie die individuelle Projektlaufzeit
• Eigenheim: In ausgewählten Projekten erlaubt (ausgenommen malaysisch reserviertes Land)
• Eigentumswohnungen: Die gängigste Form für ausländische Käufer

Immobilienpreise in Johor Bahru

• Stadtzentrum und CIQ Eigentumswohnungen: RM 650–RM 1,200 pro sq.ft. (~USD 140–260/sq.ft.)
• Medini und Iskandar Puteri: RM 700–RM 1,000 pro sq.ft. — Medini ist für Ausländer von der RPGT und der Stempelsteuer befreit
• Eigenheime: RM 700,000–RM 3 Millionen, je nach Projekt und Standort
• Industrieland: RM 25–RM 60 pro sq.ft. in sich entwickelnden Korridoren

Im Vergleich zum benachbarten Singapur bietet Johor Bahru Immobilien zu einem Bruchteil der Kosten, was es für regionale Investoren und diejenigen, die nach erschwinglichen Zweitwohnungen oder langfristigen Anlagegütern suchen, attraktiv macht.

Mietmarkt und Investitionsrenditen

• Bruttomietrenditen: 5%–7% je nach Immobilientyp und Mietersegment
• Starke Nachfrage: Von Expats, grenzüberschreitenden Arbeitern, Studenten und Medizintouristen
• Beliebte Mietgebiete: CIQ-Gebiet, Bukit Indah, Danga Bay, Medini und Taman Mount Austin
• Kurzzeitmieten: Möglich in der Nähe von Legoland, Krankenhäusern und der Grenze zu Singapur

Top-Investitionsbezirke in Johor Bahru

• Danga Bay: Luxuswohnungen am Wasser mit Anziehungskraft für Touristen und Expats
• Medini: Flaggschiffzone in Iskandar mit Steuererleichterungen und guter Anbindung
• Iskandar Puteri (Nusajaya): Geplante Entwicklung mit Themenparks, Einkaufszentren und Regierungsbüros
• Taman Mount Austin: Lokaler Hotspot mit Restaurants, Hochschulen und attraktiven Mietrenditen
• Permas Jaya & Johor Jaya: Etablierte Vororte mit starker inländischer Mietnachfrage

Infrastruktur und grenzüberschreitende Vorteile

• RTS Link: Schnelltransportsystem, das JB mit Singapur verbindet (Fertigstellung voraussichtlich 2027), reduziert die Pendelzeit auf etwa 5 Minuten
• Autobahnen: Nord-Süd-Autobahn, Eastern Dispersal Link und Second Link-Autobahn
• Gesundheitsversorgung: Gleneagles Medini, Columbia Asia JB und KPJ Spezialkrankenhäuser
• Bildung: Marlborough College Malaysia, Raffles American School, Newcastle University Medicine Malaysia
• Einzelhandel: Mid Valley Southkey, City Square, Paradigm Mall, IKEA Tebrau

Transaktionskosten und Steuern

• Stempelsteuer: Gestaffelt von 1%–4% basierend auf dem Kaufwert
• Rechtskosten: Etwa 1% des Immobilienwerts plus 6% Dienstleistungssteuer
• Real Property Gains Tax (RPGT): 30%, wenn innerhalb von 3 Jahren verkauft, 10% nach 5 Jahren (Medini-Projekte befreit)
• Mieteinnahmensteuer: 24% pauschal für nichtansässige Ausländer (Ausgaben abzugsfähig)
• Instandhaltungsgebühren: Normalerweise RM 0.25–RM 0.45 pro sq.ft. für Eigentumswohnungen

Aufenthalt und Lebensstil

• MM2H-Programm: Bietet ein 5–10 jähriges verlängerbares Visum für Personen mit Einkommen und finanziellen Mitteln
• Proximität zu Singapur: Viele MM2H-Residenten wohnen in JB und pendeln nach Singapur oder genießen einen Lebensstil in beiden Städten
• Familienfreundlich: Geschlossene Wohnanlagen, internationale Schulen und Freizeiteinrichtungen machen JB zu einem beliebten Wohnort

Beispielszenarien für Investitionen

• 1.200 sq.ft. Eigentumswohnung in Medini (RM 850/sq.ft.): ~USD 220,000 — Miete RM 4,200/Monat → ~6.1% Rendite
• Reihenhaus in East Ledang (RM 1.2 Millionen): Miete RM 4,800/Monat → ~4.8% Bruttorendite; geschlossene Wohnanlage mit hochwertiger Ausstattung
• Shoplot in Taman Mount Austin: RM 1.5 Millionen — Miete RM 6,000/Monat → ~4.8% Rendite; hohe Einzelhandelsnachfrage

Risiken und Herausforderungen

• Überangebot: Besonders in bestimmten Marksegmenten von Eigentumswohnungen; ausgewählte Einheiten in gut verwalteten Entwicklungen
• Abwertungsrisiko: Projekte ohne klare Instandhaltung oder Anziehungskraft für Mieter können unterdurchschnittlich abschneiden
• Rechtliche Überprüfungen: Essentiell aufgrund der variierenden Pachtverhältnisse und der mehrstufigen Genehmigungsprozesse

Wie VelesClub Int. Investoren in Johor Bahru unterstützt

• Due Diligence zu Standort, rechtlichem Status und ROI-Prognosen
• Unterstützung beim Kauf in Medini und steuerlichen Vorteilen
• End-to-End-Transaktionsmanagement und Mieterakquise
• Beratung zu grenzüberschreitenden Strategien und Plänen für doppelte Staatsbürgerschaft

Fazit

Johor Bahru vereint Erschwinglichkeit, grenzüberschreitende Attraktivität und erhebliche Infrastrukturentwicklung. Mit der Fertigstellung der RTS-Verbindung und dem fortgesetzten Wachstum Iskandar Malaysias wird JB sich zu einer der zugänglichsten und lebenswertesten Städte in Südostasien für Investoren und Bewohner entwickeln. Ob Sie Mieteinnahmen, Wertsteigerung oder langfristige Lebensplanung anstreben, Johor Bahru bietet ein überzeugendes Wertversprechen. VelesClub Int. bietet die Einblicke, Netzwerke und Unterstützung, die Sie benötigen, um in diesem sich entwickelnden Immobilienmarkt erfolgreich zu sein.