Johor Bahru Investitionsimmobilien – Möglichkeiten für KäuferGrenzhub in der Nähe von Singapurmit aktivem Markt

Immobilien in Johor Bahru: Malaysias südliches Tor mit grenzüberschreitender Anziehungskraft für Investitionen

Einleitung: Warum in Johor Bahru investieren

Johor Bahru (JB), die Hauptstadt des Bundesstaates Johor, ist eines der am schnellsten wachsenden städtischen Zentren Malaysias. Direkt an der Grenze zu Singapur gelegen, ist es aufgrund seiner strategischen Lage, des Wachstums der Infrastruktur und der vergleichsweise niedrigen Immobilienpreise zu einem Hotspot für Immobilieninvestitionen geworden. Johor Bahru zieht sowohl malaysische als auch ausländische Investoren an - insbesondere Singapurer - die von den Kostenvorteilen, hohen Mietrenditen und zukünftigen Entwicklungsperspektiven profitieren, die mit dem Johor-Singapur RTS (Rapid Transit System) verbunden sind. Als Teil des Entwicklungszugs Iskandar Malaysia kombiniert JB Erschwinglichkeit, städtischen Komfort und internationales Potenzial.

Arten von Immobilien in Johor Bahru

• Hochhauswohnungen: In der Innenstadt von JB, Medini, Danga Bay und in der Nähe des CIQ-Checkpoints zu finden
• Serviced Apartments: Marken- und nicht markenbezogene, geeignet für Kurzzeit- und Langzeitmieter
• Eigentumswohnungen: Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Bungalows in geschlossenen Wohnanlagen wie Horizon Hills oder East Ledang
• Gewerbeimmobilien: Geschäfte, Einzelhandelseinheiten und Bürosuiten in Nusajaya und Taman Mount Austin
• Industrieimmobilien: Logistikzentren, Fabriken und Lagerhäuser in Tebrau, Senai und Pasir Gudang

Können Ausländer Immobilien in Johor Bahru kaufen?

• Ja, mit Mindestpreisschwellen: In Johor können Ausländer Immobilien kaufen, die über RM 1 Million kosten
• Eigentum in vollem Besitz und Pacht: Beide Eigentumsarten sind verfügbar, prüfen Sie jedoch die Laufzeit einzelner Projekte
• Eigentumsimmobilien: In ausgewählten Projekten gestattet (außer auf malayischem Reserveland)
• Wohnungen im Eigentumsrecht: Häufigstes Format für ausländische Käufer

Immobilienpreise in Johor Bahru

• Stadtzentrum und CIQ-Wohnungen: RM 650–RM 1.200 pro sq.ft. (~USD 140–260/sq.ft.)
• Medini und Iskandar Puteri: RM 700–RM 1.000 pro sq.ft. — Medini ist für Ausländer von RPGT und Stempelgebühren befreit
• Eigenheime: RM 700.000–RM 3 Millionen, je nach Projekt und Lage
• Industriegelände: RM 25–RM 60 pro sq.ft. in sich entwickelnden Korridoren

Im Vergleich zum benachbarten Singapur bietet Johor Bahru Immobilien zu einem Bruchteil der Kosten und spricht regionale Investoren und diejenigen an, die nach erschwinglichen Sekundärwohnungen oder langfristigen Vermögenswerten suchen.

Vermietungsmarkt und Renditen

• Bruttomieterträge: 5%–7% abhängig von Immobilientyp und Mietsegmente
• Starke Nachfrage: Von Expats, grenzüberschreitenden Arbeitern, Studenten und Medizintouristen
• Beliebte Mietzonen: CIQ-Bereich, Bukit Indah, Danga Bay, Medini und Taman Mount Austin
• Kurzzeitmieten: Rentabel in der Nähe von Legoland, Krankenhäusern und der Grenze zu Singapur

Top-Investitionsbezirke in Johor Bahru

• Danga Bay: Luxuswohnungen am Wasser mit Anziehungskraft für Tourismus und Expats
• Medini: Flagship-Zone in Iskandar mit Steuerbefreiungen und guter Anbindung
• Iskandar Puteri (Nusajaya): Geplante Entwicklung mit Themenparks, Einkaufszentren und Regierungsbüros
• Taman Mount Austin: Lokaler Hotspot mit Restaurants, Colleges und erschwinglichen Renditen
• Permas Jaya & Johor Jaya: Reife Vororte mit starker inländischer Mietnachfrage

Infrastruktur und grenzüberschreitende Vorteile

• RTS Link: Rapid Transit System, das JB mit Singapur verbindet (Fertigstellung voraussichtlich 2027), wird die Pendelzeit auf ~5 Minuten verkürzen
• Autobahnen: Nord-Süd-Autobahn, Eastern Dispersal Link und Second Link-Autobahn
• Gesundheitswesen: Gleneagles Medini, Columbia Asia JB und KPJ Spezialkliniken
• Bildung: Marlborough College Malaysia, Raffles American School, Newcastle University Medicine Malaysia
• Einzelhandel: Mid Valley Southkey, City Square, Paradigm Mall, IKEA Tebrau

Transaktionskosten und Steuern

• Stempelgebühren: Gestaffelt von 1%–4% basierend auf dem Kaufwert
• Rechtsanwaltsgebühren: Etwa 1% des Immobilienwerts zuzüglich 6% Dienstleistungssteuer
• Ertragssteuer auf Immobilien (RPGT): 30%, wenn innerhalb von 3 Jahren verkauft, 10% nach 5 Jahren (Medini-Projekte befreit)
• Steuer auf Mieteinnahmen: 24% pauschal für ausländische Nichtansässige (Ausgaben absetzbar)
• Wartungsgebühren: Typischerweise RM 0,25–RM 0,45 pro sq.ft. für Wohnungen

Aufenthalt und Lebensstil

• MM2H-Programm: Bietet 5–10 Jahre verlängerbares Visum für Personen mit Einkommen und finanziellen Mitteln
• Nähe zu Singapur: Viele MM2H-Bewohner leben in JB und pendeln nach Singapur oder genießen einen Lebensstil in zwei Städten
• Familienfreundlich: Geschlossene Gemeinschaften, internationale Schulen und Freizeiteinrichtungen machen JB zu einem beliebten Wohnort

Beispielszenarien für Investitionen

• 1.200 sq.ft. Wohnung in Medini (RM 850/sq.ft.): ~USD 220.000 — Miete RM 4.200/Monat → ~6,1% Rendite
• Reihenhaus in East Ledang (RM 1,2 Millionen): Miete RM 4.800/Monat → ~4,8% Bruttorendite; geschlossene Gemeinschaft mit hochwertiger Ausstattung
• Shoplot in Taman Mount Austin: RM 1,5 Millionen — Miete RM 6.000/Monat → ~4,8% Rendite; gute Nachfrage im Einzelhandel

Risiken und Herausforderungen

• Überangebot: Besonders in bestimmten Wohnungsmarktsegmenten; ausgewählte Einheiten in gut verwalteten Entwicklungen
• Abschreibungsrisiko: Projekte ohne klare Wartung oder Mieteranreiz können unter den Erwartungen bleiben
• Rechtliche Überprüfungen: Wichtig aufgrund der Variationen im Eigentum und der gestaffelten Genehmigungen für Entwicklungen

Wie VelesClub Int. Investoren in Johor Bahru unterstützt

• Due Diligence zur Lage, rechtlichen Status und ROI-Prognosen
• Unterstützung bei Käufen in Medini und steuerlichen Vorteilen
• End-to-End-Transaktionsmanagement und Mieterwerbung
• Beratung zu grenzüberschreitenden Strategien und Plänen für doppelte Aufenthaltsgenehmigungen

Fazit

Johor Bahru kombiniert Erschwinglichkeit, grenzüberschreitende Anziehungskraft und bedeutende Infrastrukturimpulse. Mit der Fertigstellung des RTS Links und der fortgesetzten Expansion von Iskandar Malaysia hat JB das Potenzial, eine der am besten erreichbaren und lebenswerten Städte in Südostasien für Investoren und Bewohner zu werden. Egal, ob Sie auf Miet Einkommen, Wertsteigerung oder langfristige Lebensplanung abzielen, Johor Bahru bietet ein überzeugendes Wertversprechen. VelesClub Int. bietet die Erkenntnisse, das Netzwerk und die Unterstützung, um Ihnen zu helfen, in diesem sich entwickelnden Immobilienvorstoß erfolgreich zu sein.