Warum Bali?

Bali bleibt ein Traumziel sowohl für Käufer, die einen Lebensstil suchen, als auch für Investoren. Die einzigartige Mischung aus natürlicher Schönheit, Kultur und touristischer Infrastruktur hält die Nachfrage das ganze Jahr über hoch.

Top Gründe für einen Kauf:

• Starker Airbnb-Markt mit über 80 % Auslastung in Hotspots

• Erschwinglich im Vergleich zu westlichen Märkten

• Wachsendes Expat-, Nomaden- und Rentner-Publikum

• Neue Infrastruktur (Flughafen, Autobahnen, Yachthäfen)

• Hohe Renditepotenziale bei Kurzzeitvermietungen

Können Ausländer Immobilien in Bali kaufen?

Ja – aber nicht auf die gleiche Weise wie indonesische Staatsbürger. Ausländer können kein Freiland im Eigentum erwerben, sondern können über rechtliche Strukturen investieren, wie zum Beispiel:

1. Pachtvertrag (Hak Sewa)

• Häufigste Methode

• Langfristige Pachtverträge: 25–30 Jahre, oft verlängerbar

• Rechtlich gesichert, wenn ordnungsgemäß registriert

• Ermöglicht volle Nutzung, Wiederverkaufsrechte und Einkommenserzielung

2. Nutzungsrecht (Hak Pakai)

• Ermöglicht es Ausländern, das Land bis zu 80 Jahre zu nutzen

• Muss für Wohnzwecke genutzt werden

• Erfordert eine KITAS (Aufenthaltserlaubnis) oder KITAP

• Nur anwendbar auf Grundstücken, die für Wohnzwecke ausgewiesen sind

3. PT PMA (ausländisch besessenes Unternehmen)

• Ermöglicht volle Kontrolle über das Land unter Hak Guna Bangunan (Baurecht)

• Am besten geeignet für Gewerbeimmobilien und Villa-Vermietungen

• Erfordert die formelle Gründung eines Unternehmens und die Einhaltung der Vorschriften

• Berechtigt, mehrere Lizenzen zu beantragen (z.B. Vermietung, Tourismus)

Was Sie nicht tun können

• Freiland (Hak Milik) auf Ihren eigenen Namen kaufen

• Land in der Nähe von Tempeln, Stränden oder strategischen Zonen ohne Zonenfreigabe besitzen

• Kurzzeitvermietungen ohne entsprechende Geschäftslizenzen betreiben

Wichtig: Immer eine Due Diligence mit einem rechtlichen Berater in Bali durchführen.

Ist Bali das Richtige für Sie?

✅ Ideal für:

• Investoren, die auf kurzfristige Mieteinnahmen abzielen

• Käufer, die ein zweites Zuhause oder eine Rückzugsbasis suchen

• Unternehmer, die Boutique-Hotels oder Coworking-/Villenvermietungen betreiben

• Digitale Nomaden mit Aufenthaltsstatus

❌ Nicht ideal für:

• Käufer, die Freiland ohne Struktur suchen

• Passive Investoren, die keinerlei Beteiligung wünschen (aufgrund der direkten Herangehensweise)

• Personen, die sich mit bürokratischen oder rechtlichen Komplexitäten unwohl fühlen

Top-Gebiete für Investitionen in Bali (2025)

Canggu

• Hauptstadt der digitalen Nomaden und luxuriöser Villen

• Höchste Mietrenditen der Insel

• Neue Cafés, Fitnessstudios und Co-Working-Spaces befeuern die Nachfrage

• Schnelles Preiswachstum, jedoch in einigen Zonen nahe an der Sättigung

Uluwatu & Bukit Peninsula

• Aufstrebender Hotspot mit Surfstränden und luxuriösen Villen an den Klippen

• Ideal für Langzeiturlauber und Remote-Arbeiter

• Günstigere Einstiegspreise als in Canggu/Seminyak

Seminyak & Petitenget

• Etablierte Expat- und Touristenregion

• Hochkarätige Restaurants und Geschäfte

• Starke Airbnb-Leistung, jedoch begrenztes neues Landangebot

Ubud

• Kulturelles und Wellness-Zentrum im Binnenland

• Bevorzugt von Rentnern, Yogis und spirituellen Reisenden

• Hervorragend geeignet für Boutique-Villen und Rückzugsorte

Sanur

• Ruhiger, familienfreundlicher Ort mit steigender Attraktivität dank Infrastruktur-Upgrades

• Ideal für Rentner oder Familien

• Neuer Yachthafen und Hafenanbindung erhöhen die Nachfrage

Preise 2025 (USD-Schätzungen)

Mietrenditen & Erträge

Rechtliche & steuerliche Überlegungen

• Notar- und Rechtsgebühren: ca. 1.5%–2.5%

• Pachtregistrierung (optional, aber empfohlen)

• Grundsteuer (PBB): Sehr niedrig – oft unter 100 $/Jahr

• Mietsteuer:

  • Einkommensteuer: 10%–20%

  • Quellensteuer für ausländische Vermieter: 20%, wenn kein Steuerabkommen besteht

Erforderliche Lizenzen für Vermietungen:

• NIB (Unternehmens-ID)

• Pondok Wisata (Lizenz für Villa-Vermietung)

Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt

• Kauf von Land oder Villen ohne Überprüfung der Zoneneinteilung (Wohngebiet vs. Grüngürtel)

• Versäumnis, Pachtverträge zu registrieren

• Vertrauen auf nicht lizenzierte Agenten oder Entwickler

• Das sichere Erhalten der korrekten Mietlizenzen für Einkünfte aus Airbnb

• Versäumnis, Due Diligence bezüglich der Eigentumsgeschichte oder Baugenehmigungen durchzuführen

Trends für 2025

• Uluwatu und Nord-Canggu gewinnen an Interesse, während Canggu überfüllt wird

• Off-Grid-Villen und Dschungel-Öko-Resorts im Aufwind

• Starkes Wachstum im Bereich langfristiger Mieten für digitale Nomaden

• Zunehmende Durchsetzung von Zonen- und Mietvorschriften

Fazit

Bali bleibt einer der aufregendsten Immobilienmärkte in Südostasien – erfordert jedoch lokales Wissen, die richtige Rechtsstruktur und einen klaren Investitionsplan. Während Ausländer kein Freiland kaufen können, erlauben Pacht- und Unternehmensstrukturen volle Kontrolle, Einkünfte und Wiederverkaufsgewinne.

Wenn Sie nach tropischem ROI, Lebensqualität oder Rentenflexibilität suchen, bietet Bali auch 2025 noch viel – vorausgesetzt, Sie kaufen clever, halten sich an Vorschriften und konzentrieren sich auf gefragte Zonen.