Gesetzliche Bestimmungen für ausländische Immobilienkäufer (2025): Wichtige Regeln und sichere Optionen

Viele Länder gestatten es ausländischen Käufern, Immobilien zu erwerben, jedoch variieren die Bestimmungen. Dieser Leitfaden bietet einen Überblick über die wichtigsten Eigentumsarten, die typischen Einschränkungen, welche Dokumente zu überprüfen sind und einfache Möglichkeiten, einen sicheren Kauf zu strukturieren, ohne sich auf eine spezifische Rechtsordnung zu konzentrieren.

Wichtigste Punkte

Eigentum wird typischerweise als Eigentum in vollem Recht, Erbpacht oder als Wohnungseigentum gehalten. Einschränkungen richten sich häufig nach Küsten- oder Grenzregionen, Agrarland und Kulturerbegebieten. In einigen Märkten sind Genehmigungen erforderlich oder es wird die Vorzugsweise von Erbpacht oder Gesellschaftsbesitz empfohlen. Überprüfen Sie immer den Vertrag, die Zahlungen und die Registerunterlagen, bevor Sie sich verpflichten.

Eigentumsarten – was jede bedeutet

Eigentum in vollem Recht: Eigentum an Land und Gebäude; die stärkste Kontrolle, manchmal für Ausländer in sensiblen Gebieten eingeschränkt.

Erbpacht: Recht zur Nutzung über einen festgelegten Zeitraum (z.B. 30–99 Jahre); einfacher Einstieg, aber beachten Sie die Regeln für Verlängerungen und Abtretungen.

Wohnungseigentum: Eigentum einer Einheit plus Anteil an Gemeinschaftsflächen; die Nutzung wird von der Hausordnung und der Eigentümerversammlung geregelt.

Rechtsgebiete & schnelle Überprüfungen

Typische Einschränkungen für ausländische Käufer

Häufige Beschränkungen umfassen Obergrenzen für Grundstücksgrößen, Mindestpreisgrenzen, Regeln für „nur Hauptwohnsitze“ oder ausschließlich Erbpacht in bestimmten Gebieten. Kurzzeitvermietungen können durch Hausordnungen eingeschränkt werden, auch wenn Eigentum erlaubt ist.

Frühzeitig zu sammelnde Dokumente

Aktueller Urkundenauszug oder Referenz des Grundbuchs; Kataster/Plan; Verkäuferbefugnis; Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (sofern vorhanden); Reservierungs- oder vorläufige Vereinbarung; endgültiger Vertrag/Urkunde; Nachweise über Steuern/Gebühren; Bankbelege für Überweisungen (z.B. MT103).

Wie man sich an die Regeln hält

Wählen Sie eine Eigentumsform, die Ausländer halten können (Wohnungseigentum, wenn Land eingeschränkt ist). Bereiten Sie Genehmigungen im Voraus vor. Spiegeldie Liefer Schritte im Vertrag. Halten Sie Überweisungen nachvollziehbar und mit dem Vertragstext im Einklang. Wenn Sie koordinierte Unterstützung bei Annahmen und Dokumentenfluss benötigen, erfahren Sie mehr über unsere Immobilienberatungsdienste.

Szenarien

Küstenhausplan: Land in der Nähe der Küste kann eingeschränkt sein; eine Eigentumseinheit oder ein konformer Pachtvertrag kann der praktische Weg sein.

Farmgrundstücksidee: Landwirtschaftliches Land hat oft Vorschriften für nur Bürger; ziehen Sie eine andere Immobilienklasse oder eine genehmigte Struktur in Betracht.

Kurzzeitvermietungen: Selbst wenn das Eigentum offen ist, können Hausordnungen touristische Vermietungen einschränken; prüfen Sie diese, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Kosten im Zusammenhang mit rechtlichen Schritten (indikativ)

Zwei Expertenhinweise

„Verlassen Sie sich nicht auf Marketingmaterialien — vergleichen Sie die Urkunde, das Register und den Plan Zeile für Zeile.“ — Mei, Rechtsberaterin, VelesClub Int.

„Wo Eigentum in vollem Recht eingeschränkt ist, kann ein sauberes Wohnungseigentum oder ein gut ausgefertigter Pachtvertrag oft die gleiche praktische Nutzung bieten.“ — Elena, Senior Immobilienberaterin, VelesClub Int.

Häufige Fehler (und Lösungen)

Kauf in einer eingeschränkten Zone → wechseln Sie zu einer erlaubten Immobilienklasse oder sichern Sie sich zuerst die erforderliche Genehmigung.

Übersehen von Pachtklauseln → überprüfen Sie Laufzeit, Verlängerungen, Abtretungsregeln, Grundpacht und Reparaturpflichten, bevor Sie unterschreiben.

Hausordnungen überlesen → sie können Ihren Vermietungsplan blockieren; lesen Sie sie frühzeitig.

Zahlungen ohne Nachweis → bewahren Sie Banknachweise auf und stimmen Sie die Überweisungsnachricht mit dem Vertrag oder der Rechnung ab.

FAQ

Dürfen Ausländer Land besitzen? Manchmal ja (Eigentum in vollem Recht), manchmal nein (nur Erbpacht/Wohnungseigentum). Überprüfen Sie immer die Zonenregeln.

Ist eine Gesellschaft (SPV) erforderlich? Nur wenn das Gesetz dies verlangt oder eine Miteigentümerschaft dies benötigt; Gesellschaften fügen Verwaltungs- und Bankprüfungen hinzu.

Sind Genehmigungen immer erforderlich? Nicht immer; wenn erforderlich, beantragen Sie sie frühzeitig und verfolgen Sie die Fristen.

Was beweist Eigentum? Die Urkunde plus das aktualisierte Grundbuch (oder registrierte Pacht-/Wohnungseigentum).

Nächste Schritte

Wenn Sie einen geführten Prozess von den Überprüfungen bis zum Abschluss bevorzugen, erfahren Sie mehr über unsere Dienstleistungen. VelesClub Int. unterstützt Käufer bei rechtskonformen Zahlungen, Due Diligence und koordinierten Abschlüssen weltweit.