Compliance im grenzüberschreitenden Immobilienwesen (2025): KYC und Herkunft von Geldern erklärt
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16.9.2025
Compliance im grenzüberschreitenden Immobilienwesen (2025): KYC und Herkunft von Geldern erklärt
Jedes grenzüberschreitende Immobiliengeschäft erfordert Compliance-Prüfungen. Banken, Notare und Register müssen bestätigen, wer Sie sind (KYC: Know Your Customer) und woher Ihr Geld stammt (SoF: Sources of Funds). Dieser Leitfaden erklärt, warum Prüfungen notwendig sind, welche Dokumente Sie benötigen und wie Sie Verzögerungen vermeiden können.
Warum Compliance wichtig ist
Regulierungsbehörden möchten Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung und Steuerhinterziehung verhindern. Für Käufer bedeutet dies, dass ein transparenter Ordner erstellt wird, der Identität, Wohnsitz, Einkommen und die Herkunft der Gelder zeigt. Ein klarer Ordner spart Wochen und verhindert, dass Ihre Überweisung währenddessen blockiert wird. Wenn Sie Unterstützung beim Strukturieren dieses Ordners wünschen, erfahren Sie mehr über Beratungsdienstleistungen.
KYC- & SoF-Anforderungen – eine übersichtliche Tabelle
| Prüfung | Bedeutung | In der Regel benötigte Dokumente | Risiko bei Fehlen |
|---|---|---|---|
| KYC – Identität | Überprüfung des Namens, der Nationalität und der rechtlichen Fähigkeit des Käufers | Pass, Personalausweis, Aufenthaltskarte | Deal kann nicht fortgesetzt werden; Bank blockiert Überweisung |
| KYC – Adresse | Überprüfung des Wohnsitzes des Käufers für Wohnsitz- und Steuerzwecke | Stromrechnung, Kontoauszug, Mietvertrag | Bank oder Notar verweigern die Validierung |
| KYC – Steuer | Überprüfung der Steuer-ID für Berichterstattung und Abkommen | Steuer-ID-Zertifikat, aktuelle Steuererklärung, Arbeitgeberbescheinigung | Zusätzliche Einbehaltung oder Doppelbesteuerung |
| SoF – Gehalt/Einkünfte | Gelder stammen aus Beschäftigung oder Geschäft | Arbeitsvertrag, Gehaltsabrechnungen, Bankeinzahlungen | Bank könnte Überweisung bis zur Klärung zurückhalten |
| SoF – Ersparnisse/Dividenden | Gelder stammen aus angesparten Ersparnissen oder Investitionen | Bankauszüge, Dividendenquittungen, Handelsberichte | Infragestellung großer unklarer Einzahlungen |
| SoF – Verkauf von Vermögenswerten | Gelder stammen aus dem Verkauf von Immobilien, Aktien oder Unternehmen | Verkaufvertrag, Urkunde, Abschlussbericht, Steuernachweis | Nichtübereinstimmung zwischen Überweisungsbetrag und erklärt Herkunft |
| SoF – Geschenk/Erbschaft | Gelder stammen aus Geschenken oder Erbschaften | Notariell beglaubigter Vertrag über das Geschenk oder Erbschein | Verzögerungen, bis der rechtliche Transfer nachgewiesen wird |
Wie man einen sauberen Compliance-Ordner erstellt
1) Sammeln Sie Ihren Ausweis, einen Adressnachweis und die Steuer-ID. 2) Fügen Sie Nachweise über Einkommen oder Vermögenswerte hinzu, die erklären, woher Sie die Gelder erhalten haben. 3) Entwerfen Sie eine kurze SoF-Erklärung, die Ihr Geld mit dem Immobilienvertrag verknüpft. 4) Übersetzen oder legalisieren Sie Dokumente, wo erforderlich. 5) Halten Sie PDFs in einem Ordner bereit, um sie schnell mit Banken und Notaren zu teilen. Für eine Muster Vorlage erfahren Sie mehr über sichere Zahlungsabwicklung.
Praktische Tipps
Frühzeitig beginnen: Stellen Sie Ihre Unterlagen zusammen, bevor Sie nach Immobilien suchen. Genau formulieren: Achten Sie darauf, dass Vertrag, Rechnung und Zahlungsbeschreibung übereinstimmen. MT103s speichern: Diese belegen Ihre Überweisungen. Überprüfen Sie lokale Vorschriften: In einigen Ländern sind Übersetzungen, Apostillen oder beglaubigte Kopien erforderlich.
Zwei Expertenmeinungen
„Die meisten Verzögerungen entstehen durch fehlende oder nicht übersetzte Dokumente – bereiten Sie einen sauberen Ordner von Anfang an vor.“ — Elena, Senior Real Estate Advisor
„Banken suchen nach Konsistenz: Identität, Einkommen, Vertrag und Überweisungsbeschreibung sollten eine Geschichte erzählen.“ — Noah, Hypothekenspezialist
Häufige Fehler (und schnelle Lösungen)
Keine Steuer-ID → Beantragen und beilegen, bevor die Überweisung erfolgt.
Nur ein Kontoauszug → Legen Sie 3–6 Monate für ein vollständiges Bild vor.
Unklare Einzahlungen → Verknüpfen Sie jede große Einzahlung mit einem Dokument (Verkauf, Dividende, Bonus).
Keine SoF-Beschreibung → Schreiben Sie einen kurzen Absatz; vage Antworten führen zu Verzögerungen.
FAQ
Ist Compliance optional? Nein — jede Bank, Notar und jedes Register verlangt es.
Kann ich einfach Bank-Screenshots senden? Nein — offizielle Kontoauszüge oder MT103s sind erforderlich.
Was, wenn Dokumente in einer anderen Sprache sind? Beglaubigte Übersetzungen können erforderlich sein.
Wie lange dauert die Compliance? Wenn Ihr Ordner bereit ist, in der Regel Tage; wenn nicht, Wochen oder Monate.
Nächste Schritte
Wenn Sie fertige Vorlagen für KYC-/SoF-Dokumente und eine gestaffelte Zahlungsbeschreibung wünschen, erkunden Sie praktische Beratungsunterstützung. Für einen vollständigen Überblick über Dienstleistungen, die Käufern helfen, sicher abzuschließen, erfahren Sie mehr über unsere Dienstleistungen.
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