شراء العقارات الدولية: دليل خطوة بخطوة
120
16/9/2025
شراء العقار الدولي: دليل خطوة بخطوة للمشترين الأجانب (2025)
إليك مسارًا مبسّطًا لكل من يسأل كيف أشتري عقارًا في الخارج ويبحث عن عملية شراء عقار دولية واضحة: حدّد الهدف والميزانية، واختر الأسواق وأنواع العقارات، وشكّل فريقًا صغيرًا، وافحص العقار والمستندات، واضبط أسلوب دفع آمن (حساب الضمان أو تحويل مباشر مع إثبات)، ووقّع العقد، ثم سجّل الملكية. أدناه خطوات قصيرة وواضحة يمكنك اتباعها، مع ملاحظات حول تكاليف الإغلاق للأجانب وإثبات الدفع.
قائمة تحقق سريعة من 10 خطوات
1) تحديد الهدف والميزانية 2) اختيار الأسواق والأنواع 3) تشكيل فريقك 4) التمويل وحزمة KYC/SoF 5) المعاينات وفحوصات سريعة 6) العرض وفترة العناية الواجبة 7) إعداد الدفع (الضمان/MT103) 8) العقد والتوقيع 9) الإتمام وتسجيل الملكية 10) ما بعد الشراء (الضرائب، المرافق، التأمين، الإدارة)
لمن وُضع هذا الدليل — شراء العقارات في الخارج للأجانب
مخصص لـالمشترين الأجانب وكل من يشتري عقارًا بصفته غير مقيم ويريد عملية منخفضة المخاطر بخطوات ووثائق وجداول زمنية وتكاليف واضحة — من دون التركيز على دولة واحدة بعينها.
الخطوة 1 — تحديد الهدف والميزانية
كن واضحًا: هل الغرض للسكن أم للإيجار أم استخدام مختلط؟ الهدف يحدد المدينة ونوع العقار والميزانية. أضِف الضرائب وتكاليف الإغلاق ومصاريف السنة الأولى. احتفِظ بهامش 5–10% لتذبذب العملة أو الإصلاحات.
الخطوة 2 — اختيار الأسواق وأنواع العقارات
اختر 2–3 أسواق و1–2 نوع من العقارات. قارن قواعد شراء الأجانب والتكاليف المعتادة عند الإغلاق وقواعد الإيجار وسيولة إعادة البيع. إن كنت تنوي السكن، فتحقق من سهولة التنقل والمدارس والرعاية الصحية القريبة.
الخطوة 3 — تشكيل فريق صغير
ستحتاج عادةً إلى: مستشار (البحث والاستراتيجية)، مدير معاملات (الجدول الزمني والوثائق)، مستشار قانوني (الملكية والعقود)، وبنك/وسيط إن رغبت في رهن عقاري. اجمع الملفات في مجلد مشترك واحد ليعمل الجميع من النسخة نفسها.
الخطوة 4 — التمويل وحزمة KYC/SoF
نقدًا أم برهن؟ إن كان رهنًا، اطلب الشروط الأساسية مبكرًا. في كل الأحوال، جهّز حزمة «اعرف عميلك/مصدر الأموال (KYC/SoF)»: جواز السفر، إثبات العنوان، الرقم الضريبي، إثبات الدخل، كشوف الحسابات، وقصة قصيرة عن مصدر الأموال. هذا يمنع التأخير لدى البنوك والضمان والموثق.
الخطوة 5 — المعاينات وفحوصات سريعة
قم بمعاينات حضورية أو عن بُعد. في المشاريع الجديدة — افحص المطوّر وجدول الدفعات. في السوق الثانوية — اطلب فواتير الخدمات ورسوم جمعية المُلّاك، ونفّذ فحصًا فنيًا سريعًا (الهيكل، الرطوبة، الأنظمة). كوّن قائمة قصيرة من 2–3 عقارات واجمع أولى الوثائق القانونية (مستخرج الملكية، المخطط، حق البائع في البيع).
الخطوة 6 — العرض والحجز والعناية الواجبة
قدّم عرضًا كتابيًا (السعر، التوقيت، المشتملات، الشروط مثل «رهنًا بالفحوصات القانونية/الفنية» أو «رهنًا بالموافقة على الرهن العقاري»). بعد القبول، وقّع اتفاقية حجز أو تمهيدية وابدأ العناية الواجبة. الفحوصات القانونية: الملكية، القيود، الرهون، الاستعمال. الفحوصات الفنية: الهيكل، التركيبات، الشهادات، العيوب الخفية. إن ظهر أمر جوهري — أعد التفاوض أو انسحب.
الخطوة 7 — إعداد الدفع والامتثال
اختر طريقة انتقال الأموال: حساب ضمان مقابل دفع مباشر لحساب بائع مُوثّق. طابِق نص الدفع (المرجع) مع العقد واحتفِظ بـتتبّع MT103 لمدفوعات العقار كدليل. إن كنت تحتاج إلى صرف عملات، قارن الهوامش وخطّط لتاريخ القيمة. ولتنسيق شامل عبر البحث والفحوصات والعقود والإتمام، يمكنك طلب مساعدة خطوة بخطوة.
الخطوة 8 — العقد والتوقيع
تأكّد أن العقد يتضمن السعر النهائي وخطة الدفع وما يبقى في العقار ومَن يدفع أي ضرائب ورسوم. في دول كثيرة يتحقق الموثق من الهوية وتطابق الصك مع السجل. إن وُقّع بالوكالة، فتأكد من توثيقها وتقنينها بشكل صحيح وأنها تُحدّد الصلاحيات بوضوح.
الخطوة 9 — الإتمام وتسجيل الملكية
عند الإتمام، توقّع الصك وتسدّد الدفعة الأخيرة. يُحدّث السجل العقاري الملكية باسمك. احتفِظ بنسخ من الصك وإشعار السجل والفواتير الخاصة بالضرائب والرسوم وأدلة التحويل البنكي. إن لديك رهنًا، فسيُسجَّل حق البنك على الملكية أيضًا.
الخطوة 10 — ما بعد الشراء
سجّل للضرائب العقارية، فعّل المرافق، رتّب التأمين، وإن كنت تؤجر فراجِع قواعد الإيجار والودائع المحلية. للمُلّاك عن بُعد، عيّن مديرًا للمفاتيح والمتابعة. احتفِظ بسجلات رقمية للمستقبل.
تكاليف المشتري — جدول مبسّط
| البند | النطاق المعتاد | ما الذي يشمله |
|---|---|---|
| حجز/دفعة مقدّمة | 5–10% | تثبيت الصفقة؛ يُخصم عند الإتمام (حسب الولاية) |
| ضرائب الشراء | 3–10% | رسم الدمغة أو ضريبة نقل الملكية |
| الموثق والسجل | 0.2–1.0% | تحرير الصك وقيد الملكية |
| المستشار القانوني | 0.5–1.5% | مراجعة العقد والملكية |
| رسوم البنك والتحويل | 0.1–0.5% | حوّالات، MT103، هامش سعر الصرف |
| الفحص الفني | 0.1–0.5% | تفتيشات وشهادات |
| احتياطي طوارئ | 1–2% | بنود غير متوقعة |
مستندات الصفقة — احتفِظ بهذه الحزمة جاهزة
هويات المشتري وأرقامه الضريبية؛ إثبات العنوان؛ إثبات الدخل وكشوف الحساب؛ قصة موجزة لمصدر الأموال؛ خطاب العرض؛ اتفاقية الحجز أو الاتفاق التمهيدي؛ عقد البيع؛ مستخرج السجل العقاري؛ المخطط المساحي؛ شهادة خلو من الأعباء (حيث تُستخدم)؛ فواتير الخدمات ورسوم جمعية المُلّاك؛ التصاريح والشهادات ذات الصلة؛ عروض أو وثائق التأمين.
ملاحظتان من الخبراء
«طابِق العقد والفاتورة ونص الدفع — ستتجنب معظم إيقافات الامتثال.» — آيكو، مسؤول الامتثال، VelesClub Int.
«ثبّت الجداول الزمنية مبكرًا ليتحرك البائع والبنك والموثق والسجل بتسلسل — هذا يوفر أسابيع.» — لوكاس، مدير المعاملات، VelesClub Int.
أخطاء شائعة (وحلول سهلة)
KYC/SoF متأخرة → جهّز الحزمة قبل إرسال الأموال.
تكاليف مخفية → استخدم الجدول أعلاه وأكّد الشرائح المحلية.
غياب فحص الملكية/الاستعمال → احصل دائمًا على مستخرج نظيف ومراجعة قانونية.
دفعة واحدة مجمّعة → استخدم مراحل ضمان أو أدلة واضحة مع MT103.
أسئلة شائعة — بإيجاز
هل يمكنني الشراء عن بُعد؟ نعم، بواسطة وكالة موثّقة ومقنّنة بصلاحيات واضحة.
هل حساب الضمان إلزامي؟ ليس دائمًا، لكنه يقلّل المخاطر؛ وإن دفعت مباشرة فاعكس ضوابط الضمان في العقد.
ماذا تطلب البنوك؟ جواز سفر، إثبات عنوان، أدلة دخل، كشوف حساب، رقم ضريبي، وقصة مختصرة لمصدر الأموال مرتبطة بعقدك — هذه هي متطلبات KYC/SoF للمشترين الأجانب.
كيف أتتبّع الدفع؟ اطلب نسخة MT103 وتحقّق من تاريخ القيمة؛ وطابِق مرجع الدفع مع العقد.
الخطوات التالية
للحصول على دعم منسّق عبر البحث والفحوصات والإتمام، يمكنك طلب مساعدة خطوة بخطوة. لاستكشاف مجموعة الحلول الكاملة، اطّلع على خدماتنا.
آخر تحديث: سبتمبر 2025
تدعم VelesClub Int. المشترين بمدفوعات متوافقة، وعناية واجبة دقيقة، وإتمام منسّق في جميع أنحاء العالم.
هل لديك أي استفسارات أو تحتاج إلى مشورة؟
اترك طلبًا
سيتواصل معك خبيرنا لمناقشة المهام، واختيار الحلول، والتواصل معك في كل مرحلة من مراحل المعاملة.
