لماذا يجب الاستثمار في العقارات الكرواتية في 2025؟

تُعَدّ كرواتيا، بشواطئها المطلة على البحر الأدرياتيكي، ومدنها المدرجة في قائمة اليونسكو، وقطاع السياحة المتنامي، واحدة من أكثر أسواق العقارات المتوسطة الجاذبية. بعد انضمامها إلى منطقة الشنغن ومنطقة اليورو في عام 2023، زاد اهتمام المستثمرين بشكل كبير.

أهم أسباب الاستثمار:

• حقوق ملكية كاملة لمواطني الاتحاد الأوروبي

• موسم إيجارات طويل وزيادة الطلب من السياح

• أسعار نسبياً منخفضة مقارنة بإيطاليا أو اليونان

• إمكانيات عائد مرتفعة في المدن الساحلية

• حماية قانونية على مستوى الاتحاد الأوروبي واستقرار العملة (يورو)

هل يمكن للأجانب شراء العقارات في كرواتيا؟

🔹 مواطنو الاتحاد الأوروبي:

• يمكنهم شراء العقارات السكنية بحرية تحت نفس الشروط التي يتمتع بها المواطنون الكروات.

• لا يحتاجون لموافقة مسبقة أو قيود إضافية.

🔹 المواطنون من خارج الاتحاد الأوروبي:

• يمكنهم الشراء بتصريح من وزارة العدل.

• تنطبق قواعد المعاملة بالمثل—يجب أن يكون المشترون من دول تسمح للكروات بالشراء.

• عادةً ما يقتصر الأمر على العقارات السكنية (لا يسمح بشراء الأراضي الزراعية أو الغابات إلا عبر شركة كرواتية).

• قد يُطلب منهم تأسيس شركة كرواتية لشراء أنواع معينة من العقارات أو الأراضي.

✅ ملاحظة: منذ أن اعتمدت كرواتيا اليورو وانضمت إلى منطقة الشنغن، تحسنت شفافية السوق وحقوق حماية المشترين الأجانب.

هل عقارات كرواتيا مناسبة لك؟

✅ مثالية:

• مواطنو الاتحاد الأوروبي الذين يبحثون عن منزل ثانٍ أو قاعدة للتقاعد

• المستثمرون المهتمون بإيجارات العطلات أو مجال الضيافة

• العاملون عن بُعد الذين يبحثون عن خيارات إقامة في الاتحاد الأوروبي

• المشترون الذين تم استبعادهم من غرب أوروبا

❌ أقل مثالية:

• المواطنون من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يرغبون في شراء الأراضي أو القطع الزراعية

• المستثمرون الذين يسعون لتحقيق تقدير رأسمالي مرتفع جدًا (نمو السوق معتدل)

• المشترون الذين يحتاجون لصفقات سريعة—يمكن أن تسبب البيروقراطية تأخيرات

أفضل المدن والمناطق للاستثمار في كرواتيا (2025)

1. دوبروفنيك

• مدينة قديمة مدرجة في قائمة اليونسكو ومركز سياحي فاخر

• أسعار مرتفعة ولكن عوائد إيجارات قصيرة الأجل قوية

• تطوير جديد محدود بسبب قوانين الحماية

أسعار / متر مربع: €4,500–€7,000
عائد: 6–8% (قصير الأجل)

2. سبليت

• مجتمع متزايد من المغتربين ورجال الأعمال الرقميين

• مدينة ساحلية حيوية مع بنية تحتية ممتازة

• طلب قوي على الشقق والمنازل في الفئات المتوسطة والعالية

أسعار / متر مربع: €3,200–€5,000
عائد: 5.5–7.5%

3. زادار

• أكثر بأسعار معقولة من سبليت أو دوبروفنيك

• شهيرة لعطل العائلات الهادئة والتقاعد

• مزيج جيد من الشقق والفيلات على الساحل

أسعار / متر مربع: €2,200–€3,200
عائد: 4.5–6.5%

4. إيستريا (بولا، روفينج، بورتش)

• شبه جزيرة في شمال الأدرياتيكي مع تأثير إيطالي

• شعبية مع المشترين السلوفينيين والألمان والنمساويين

• ممتلكات عنب، فيلات حجرية، ومنازل ريفية

أسعار / متر مربع: €2,000–€3,500
عائد: 4–6%

5. زغرب

• العاصمة، أقل سياحة ولكن سوق الإيجار طويل الأجل قوي

• تزايد عدد الطلاب والعاملين عن بُعد

• شقق بأسعار معقولة في المناطق الحضرية

أسعار / متر مربع: €2,200–€3,200
عائد: 4–5%

عملية الشراء للأجانب

1. اختيار العقار والحجز

2. العناية الواجبة وصياغة العقد

3. تقديم الطلب لموافقة الوزارة (للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي)

4. الدفع وتسجيل التحويل

5. نقل سند الملكية في السجل العقاري

⏱️ الجدول الزمني:

• مواطنو الاتحاد الأوروبي: ~30–45 أيام

• المواطنون من خارج الاتحاد الأوروبي: 2–4 أشهر (بسبب موافقة الوزارة)

🔍 نصيحة: دائمًا اعمل مع محامٍ عقاري كرواتي للتحقق من نظافة الملكية، والتقسيم، ومدى أهلية الملكية للأجانب.

أنواع الملكية القانونية

• الملكية الكاملة هي الشائعة.

• الملكية المشتركة ممكنة في المباني المملوكة بشكل مشترك (كتل الشقق).

• لا توجد رسوم إيجارية أو ضرائب على استخدام الأراضي على الملكية الخاصة.

✅ يمكن للأجانب الملكية الكاملة للشقق والمنازل السكنية.
❌ شراء الأراضي الزراعية أو الغابات مقيد إلا عبر شركة.

الضرائب والرسوم على المشترين العقاريين

إمكانات عائد الإيجار

• الإيجارات القصيرة الأجل: ربحية عالية في المدن الساحلية مثل دوبروفنيك وسبليت (الموسم العالي من مايو إلى أكتوبر).

• الإيجارات طويلة الأجل: موثوقة في زغرب ومدن الجامعات.

متوسط العوائد الإجمالية (2025):

• قصيرة الأجل: 6–9%

• طويلة الأجل: 4–6%

خيارات الإقامة المرتبطة بالملكية

بينما لا تقدم كرواتيا إقامة أو جنسية مباشرة عبر شراء العقار، يمكن أن يدعم شراء العقار طرق إقامة أخرى.

✅ الإقامة المؤقتة (استنادًا إلى الملكية):

• متاحة للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي

• يجب ألا يتم تأجير العقار

• قابلة للتجديد سنويًا

✅ تأشيرة العاملين عن بُعد:

• لا يُطلب شراء العقار

• صالحة لمدة عام، قابلة للتجديد

• قد تقوي ملكية العقار قضيتك إذا كنت تتقدم للحصول على إقامة دائمة لاحقًا

إيجابيات وسلبيات الشراء في كرواتيا

✅ الإيجابيات:

• أمان قانوني على مستوى الاتحاد الأوروبي

• عوائد إيجار عالية في المناطق السياحية

• الملكية الكاملة لمشتري الاتحاد الأوروبي

• ضرائب شراء منخفضة

• جودة الحياة وجاذبية نمط الحياة

⚠️ السلبيات:

• تأخيرات بيروقراطية لموافقات غير الاتحاد الأوروبي

• قيود على الأراضي الزراعية

• تاريخ العنوان المعقد في الملكيات القديمة

• تأثير الموسم السياحي على بعض الأسواق

الخاتمة

تقدم كرواتيا في عام 2025 سوقًا واعدًا ولكنه معقد في مجال العقارات—مناسب لأولئك الذين يبحثون عن حياة مناظر طبيعية، وعوائد مستقرة، وموطئ قدم على الساحل المتوسطي للاتحاد الأوروبي. يتمتع المشترون من الاتحاد الأوروبي بإمكانية الوصول الأقرب، بينما لا يزال بإمكان المستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي المشاركة بالاعتماد على الدعم القانوني المناسب.

من طاقة سبليت إلى سحر إيستريا أو استقرار زغرب، تُقدم كرواتيا مجموعة متكاملة من الخيارات للمشترين باختلاف أنماط الحياة والميزانيات.

استثمر بحكمة، وابقَ مُطلعًا، وستجد أن كرواتيا تُثمن الصبر بكل من الجمال والعوائد.