تجنب الاحتيال في العقارات الدولية (2025): دليل عملي للمشترين.
120
16/9/2025
تجنّب الاحتيال في العقارات الدولية (2025): دليل عملي للمشتري
يواجه المشترون عبر الحدود مخاطر إضافية: قواعد غير مألوفة، بُعدٌ جغرافي، وتعدد الوسطاء. الخبر الجيد: يمكن اكتشاف معظم أساليب الاحتيال بسهولة إذا اتبعت روتين تحقق بسيطًا وأبقيت المدفوعات قابلة للتتبع. يوضح هذا الدليل علامات التحذير، وكيفية التحقق، وكيفية ضبط المدفوعات بحيث تترك أثرًا تدقيقيًا واضحًا.
القاعدة الأساسية
لا تُفرِج عن كامل الأموال حتى يتم التحقق من الملكية (السجل/العنوان)، وصلاحية البائع، وشروط التسليم — وأن يتطابق عقدك وفواتيرك ونص الحوالة كلمةً بكلمة.
أنماط الاحتيال — جدول واضح واحد
| النمط | علامات التحذير | كيفية التحقق | الإجراء الأكثر أمانًا |
|---|---|---|---|
| ملكية مزيفة / بائع مُنتحِل الصفة | لا يوجد مستخرج حديث من السجل؛ أعذار لتجنّب الموثّق؛ ضغط لـ«التصرف اليوم» | استخرج بيانًا حديثًا من السجل العقاري؛ طابِق اسم البائع مع الهوية والسند | أنجِز الصفقة عبر الموثّق/أمانة السجل فقط؛ أضِف فحوص الهوية إلى العقد |
| تحويل المدفوعات (تلاعب بالبريد/IBAN) | إرسال تفاصيل حساب جديدة في اللحظة الأخيرة؛ حساب «مؤقت» أو لطرف ثالث | تحقّق من IBAN عبر قناة ثانية؛ قاطِع التفاصيل مع الموثّق | استخدم حساب ضمان أو أكّد المستفيد كتابيًا قبل التحويل |
| مصائد العربون | عربون كبير غير قابل للاسترداد بشروط مبهمة | اطلب جدولًا مكتوبًا بمحفزات الدفع والاسترداد | قسّم المدفوعات على مراحل؛ احتفِظ بالشريحة الأخيرة مقابل السند/المفاتيح |
| ملكية مع رهونات/قيود خفية | ادعاء «ملكية نظيفة» من دون شهادة خلوّ من القيود | اطلب بحثًا عن القيود وخطة لفكّ/إبراء الرهون | ألزِم البائع بفكّ القيود قبل الإتمام |
| وسطاء غير مرخّصين / «محامون» صوريون | لا رقم ترخيص؛ لا مكتب؛ نطاقات بريد إلكتروني عامة | تحقّق في سجل الجهة التنظيمية؛ اطلب خطاب تكليف/تفويض | تعامَل مع مستشارين مرخّصين؛ وقّع تفويضات مكتوبة |
| مشاريع على المخطط بلا ضمانات | لا حساب ضمان؛ لا ضمان بنكي/تأميني؛ مراحل غامضة | اطلب حساب ضمان وشهادات مراحل | ادفع فقط عند مراحل مدعومة بوثائق |
| وعود بعائد إيجاري | عوائد «مضمونة» من دون عقود أو حسابات مُدقَّقة | اطلب عقود إيجار، أرقامًا مُدقَّقة، وتأكيدًا من لوائح المبنى | احسب العائد بالتكاليف الفعلية ونِسَب الشغور |
روتين التحقق — 8 خطوات
1) الهوية والصلاحية: طابِق هوية البائع مع السند والسجل. 2) الملكية: استخرج مستخرجًا حديثًا + تحقّق من القيود. 3) استخدام العقار: تحقّق من التصنيف/الزونات وقواعد التأجير القصير. 4) الكوندو/اتحاد المُلّاك: اقرأ اللوائح وجدول الرسوم. 5) الضرائب والمرافق: اطلب براءات ذمة من البائع. 6) فحص فني: اطلب معاينة مستقلة. 7) ضوابط العقد: أربِط المدفوعات بوثائق ستتسلّمها. 8) إثبات الدفع: احتفِظ بنُسخ MT103 وطابِق نصوص الحوالات مع العقد.
أمان المدفوعات في فقرة واحدة
حيثما أمكن، استخدم حساب ضمان أو حساب عميل لدى موثّق/محامٍ. إن دفعت مباشرةً، فاعكس ضوابط الضمان داخل العقد (مراحل، محفزات وثائقية، مهل زمنية). لا تحوِّل أبدًا إلى حسابات غير مذكورة في العقد. إذا احتجت صيغًا جاهزة وجدول دفعات مرحليًا للتكييف، فاطّلع على إعداد المدفوعات الآمنة.
وثائق يجب الإصرار عليها
مستخرج ملكية/مرجع السند؛ شهادة خلوّ من القيود؛ هوية البائع + صلاحية البيع؛ تأكيدات الزون/التصاريح؛ لوائح الكوندومينيوم/HOA؛ اتفاق حجز/تمهيدي؛ العقد/السند النهائي؛ بيان الإتمام؛ اتفاق الضمان (إن وُجد)؛ الفواتير؛ إيصالات MT103 البنكية.
ملاحظتان من الخبراء
«ينهار معظم الاحتيال عندما تطلب وثائق السجل وتطابق الأسماء — افعل ذلك قبل أي عربون.» — مي، مستشار قانوني
«تحويل وجهة المدفوعات هو الخطر رقم واحد في الصفقات العابرة للحدود — تحقّق من تفاصيل المستفيد عبر قناة ثانية في كل مرة.» — آيكو، قائد الامتثال
أخطاء شائعة (وحلول سريعة)
التحويل إلى حساب «مؤقت» → لا تفعل ذلك أبدًا؛ أكّد المستفيد مع الموثّق.
عربونات غير قابلة للاسترداد بشروط مبهمة → حدّد محفزات الاسترداد كتابةً أو استخدم الضمان.
عدم التحقق من القيود/الرهن → الرهون تتبع العقار؛ اشترط فكّها قبل الإتمام.
عدم وجود إثبات MT103 → اطلبه وأرشفه لكل تحويل.
الأسئلة الشائعة
هل الاحتيال شائع في الخارج؟ يمكن ملاحظته لكنه قابل للتجنّب مع فحوصات سليمة ومدفوعات آمنة.
هل الضمان متاح دائمًا؟ لا؛ إن لم يتوفر، استخدم حساب عميل لدى موثّق/محامٍ أو مدفوعات مباشرة مرحلية.
ما الذي يثبت دفعتي؟ إيصال MT103 البنكي مع مراجع العقد/الفاتورة، وحيثما استُخدم، تحريرات الضمان.
هل يمكنني الاعتماد على كلام الوكيل؟ فقط مع مستندات — تحقّق دائمًا عبر السجل والموثّق.
الخطوات التالية
إن أردت قائمة تدقيق جاهزة للعناية الواجبة والمدفوعات مكيّفة لحالتك، اطّلع على دعمنا الاستشاري للمشترين. ولمعرفة خدماتنا الأوسع من البحث حتى الإقفال، استكشف خدماتنا.
تدعم VelesClub Int. المشترين بمدفوعات متوافقة، وعناية واجبة، وإقفالات منسّقة حول العالم.
هل لديك أي استفسارات أو تحتاج إلى مشورة؟
اترك طلبًا
سيتواصل معك خبيرنا لمناقشة المهام، واختيار الحلول، والتواصل معك في كل مرحلة من مراحل المعاملة.
